“การซื้อบ้านเป็นเรื่องใหญ่และสำคัญมากๆสำหรับชีวิตคนๆนึง” ผมมักจะพูดคำพูดนี้อยู่เสมอๆครับ เพราะการซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นขั้นตอนการ ซื้อ,ผ่อน,หรือ ขาย ทั้งหมดนี้ล้วนจำเป็นต้องอาศัยการวางแผนการเงินที่ดีทั้งสิ้น
ในบทความนี้ผมจะมาชวนเพื่อนๆที่กำลังมีแพลนจะ “ขายบ้าน” มาคุยกันครับว่าการที่เราจะขายบ้านสัก 1 หลังเราจะต้องมีค่าธรรมเนียมหรือภาษีอะไรที่ต้องจ่ายบ้าง เพื่อที่เราจะได้นำไปใช้ในการวางแผนตั้งราคาขายให้สามารถคลอบคลุมค่าธรรมเนียมต่างๆที่อาจจะเกิดขึ้น หรือ เตรียมค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้พร้อมก่อนที่จะไปทำการโอนครับ
ค่าใช้จ่ายส่วนแรกก่อนในขั้นตอนการขาย ต้องดูก่อนว่าเราเป็นคนขายบ้านหลังนั้นเองหรือว่าเราใช้บริการ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (Agent) ในการขายนะครับเพราะ ถ้าเราใช้บริการ Agent เราต้องเสียค่าบริการให้กับเขาด้วย โดยค่าบริการมาตรฐานจะอยู่ที่ 3% ของราคาซื้อขาย ครับ
ยกตัวอย่าง ขายบ้านได้ในราคา 3.5 ล้านโดยใช้บริการ Agent ค่าบริการที่เราต้องเสียคือ 3,500,000 x 3% = 105,000 บาท โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้ต้องจ่ายวันที่ทำการโอนกรรมสิทธิเรียบร้อยแล้ว เห็นไหมครับว่าเป็นจำนวนเงินที่สูงเลย ถ้าไม่วางแผนเตรียมตัวไว้ก่อนอาจเกิดปัญหาได้แน่นอนครับ
ต่อมาเป็นค่าใช้จ่ายอีกกลุ่มที่สำคัญเช่นกันครับ การขายบ้าน แน่นอนว่าถ้าเราตกลงซื้อขายกันเรียบร้อยแล้วเราต้องไปทำการโอนกรรมสิทธิที่สำนักงานที่ดินกันครับ ซึ่งค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่างๆจะเกิดขึ้นตอนการโอนกรรมสิทธินี่หละครับ โดยค่าใช้จ่ายที่เราจะต้องเจอจะมี 5 รายการด้วยกันครับ
1.ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ
คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง ยกตัวอย่างเช่นถ้าราคาประเมินที่ดินบ้านของเราอยู่ที่ 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอนก็คือ 3,000,000 x 2% = 60,000 บาท โดยปกติแล้วค่าธรรมเนียมการโอนถ้าไม่มีการระบุเงื่อนไขอื่นๆไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย จะเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อและผู้ขาย ร่วมกันรับผิดชอบกันคนละครึ่งครับ
2.ค่าจดจำนอง
ในกรณีที่ผู้ซื้อมีการขอสินเชื่อจากธนาคารในการซื้อบ้านของเรา จะมีค่าจำนองที่จะต้องชำระเพิ่ม โดยค่าจดจำนองจะคิดจาก 1% ของวงเงินกู้ที่ไปกู้ธนาคารมา เช่น ผู้ซื้อกู้ธนาคารได้ 3.5 ล้าน ค่าจดจำนองที่ต้องเสียก็คือ 3,500,000 x 1% = 35,000 บาท
จริงๆแล้วค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นความรับผิดชอบของ ผู้ซื้อ ครับดังนั้นในวันที่ทำสัญญาซื้อขายกันอย่าลืมระบุไปว่าค่าใช้จ่ายส่วนนี้เราในฐานะผู้ขายจะไม่ร่วมรับผิดชอบนะครับ
3.ค่าอากรณ์แสตมป์
คำนวณจาก 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้ปกติจะเป็นความรับผิดชอบของ ผู้ขาย ครับ เช่น ขายบ้านราคา 3.5 ล้าน ค่าอากรณ์แสตมป์ ที่ต้องเสียก็คือ 3,500,000 x 0.5% = 17,500 บาท
และเงื่อนไขในการเสียค่า ค่าอากรณ์แสตมป์ นั่นก็คือ เราต้องถือครองบ้านหลังนั้นมาแล้วอย่างน้อย 5 ปี หรือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นอย่างน้อย 1 ปี เงื่อนไขใดเงื่อนไขนึงเราถึงต้องจ่ายค่าอากรณ์แสตมป์ครับ
4.ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าใช้จ่ายตัวต่อมาก็เป็นภาระความรับผิดชอบของผู้ขายเช่นกันครับ โดยเงื่อนไขที่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะนั่นคือ เราถือครองบ้านหลังนั้นยังไม่ครบ 5 ปี หรือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นยังไม่ครบ 1 ปี เงื่อนไขใดเงื่อนไขนึง เราจะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ แทนค่าอากรณ์แสตมป์ ครับ
การคิดจะคิดจาก 3.3% ของราคาซื้อขาย ขายบ้านราคา 3.5 ล้าน ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ต้องเสียก็คือ 3,500,000 x 3.3% = 115,500 บาท ซึ่งเป็นเงินก้อนใหญ่มากเลยนะครับ
5.ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ค่าใช้จ่ายตัวสุดท้ายเป็นภาระความรับผิดชอบโดยตรงของผู้ขายเลยครับ เมื่อเราขายบ้านเราก็จะได้รับรายได้ เมื่อมีรายได้ก็ต้องเสียภาษี โดยการคิดภาษีเงินได้จะคิดแบบขั้นบันไดภาษี โดยจำนวนเงินที่ต้องจ่ายขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สินและวิธีที่ได้มา อิงจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาที่ซื้อขายจริงๆ
โดยเราสามารถลองไปคำนวณภาษีเงินได้จาก website ของกรมที่ดินโดยตรงได้เลยครับ
สรุปแล้วค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ผมเล่ามาในบทความนี้เป็นค่าใช้จ่ายที่เราต้องเจอแน่นอนในการขายบ้านสัก 1 หลัง ซึ่งถ้าเรารวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ต้องจ่ายจริงๆจะเห็นว่าเป็นเงินที่ก้อนใหญ่มากๆ
ดังนั้นผมถึงบอกทุกคนไปตั้งแต่ต้นบทความครับว่า เราควรที่จะวางแผนค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้ดี หรือ ถ้าจะดีมากๆคือคิดตั้งแต่ก่อนจะขายได้ และอาจจะเผื่อค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไปกับราคาบ้านเลยก็ได้ครับ เพื่อที่เราจะได้ไม่ต้องหาเงินก้อนอื่นๆมาชำระเพิ่ม
สำหรับคนที่กำลังมีแพลนจะขายบ้านอย่าลืมลองคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆให้ดีกันก่อนนะครับ
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา