จากกรณีที่รัฐบาลเตรียมแก้กฎหมายให้ต่างชาติเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นเป็น 99 ปี ซื้อคอนโดจาก 49% เป็น 75% บ้างก็มีคนมองว่าขายชาติ บ้างก็มองว่าเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ บ้างก็มองว่านโยบายเอื้อนายทุน จริงๆ แล้วเรื่องนี้เป็นยังไง?
Brand Inside ได้รับโอกาสสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)
เริ่มที่เรื่องแรก อาจารย์มีมุมมองต่อการแก้กฎหมายเรื่องนี้อย่างไร?
อาจารย์วิชัย ระบุว่า จริงๆ แล้ว ผู้ที่เป็นชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อยที่อยากได้เป็นเจ้าของบ้านที่เป็นแนวราบในประเทศไทย
ในช่วงที่ผ่านมา รัฐบาลได้จำกัดสิทธิชาวต่างชาติให้ได้รับสิทธิในการเป็นเจ้าของได้ยากมาก แต่ได้เปิดกว้างในรูปแบบแค่เป็น “การเช่าระยะยาว” หรือที่เรียกว่า Leasehold หรือภาษาตามกฎหมายคือ “ทรัพย์อิงสิทธิ”
โดยทั่วไป การเช่าอสังหาริมทรัพย์จะยึดถือระยะเวลาตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้ กล่าวคือ สามารถทำสัญญาเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี และเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงสามารถต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา
แต่เมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2542 รัฐบาลมองเห็นความสำคัญในการสนับสนุนการลงทุนในการประกอบการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม
จึงได้ตราพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ขึ้นโดยเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนด้านพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมสามารถเช่าที่ดินเป็น 50 ปี
ต่างชาติต้องการความมั่นใจ ยิ่งมั่นใจก็ยิ่งกล้าลงทุน?
จริงๆ แล้วในมุมของคนต่างชาติ เขาอาจจะมองว่าการให้เช่าเพื่อมีสิทธิในการครอบครองคราวละไม่เกิน 30 ปี ยังไม่เป็น Lifetime ในการมีสิทธิครอบครองพื้นที่เช่านั้น
ส่วนใหญ่จึงต้องการระยะเวลาเช่าที่ยาวนานกว่านี้ ไม่ว่าจะเป็นคอนโด หรือ บ้านแนวราบ เพื่อความมั่นคงและความมั่นใจที่จะได้อยู่อาศัยได้อย่างไม่มีปัญหา
ดังนั้นในทางปฏิบัติ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะให้เช่าจึงมักจะทำสัญญาให้กับชาวต่างชาติเพื่อให้มีความมั่นใจเป็นคราวละ 30 ปี และระบุว่าจะต่อให้อีก 2 รอบ รอบละ 30 ปี รวมระยะเวลาของสัญญาแล้วก็จะเป็นสัญญา 90 ปี อย่างที่เป็นข่าวกัน
แต่กฎหมายไทยจะรองรับแค่ 30 ปี ส่วนอีก 60 ปีที่เหลือ จะเรียกได้ว่าเป็นแค่เจตนรมณ์ หรือ สัตยาบรรณ ของผู้ให้เช่าที่มีต่อผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติ เท่านั้น ซึ่งไม่มีผลทางกฎหมาย
หลายฝ่ายจึงมีความกังวลว่า สัญญาดังกล่าวอาจมีปัญหาในการต่อสัญญาในอนาคตหากมีการเปลี่ยนเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าได้
การยืดเวลาเพื่อถือครองที่ดินหรือเพิ่มสัดส่วนเช่าห้องชุดของต่างชาติส่งผลยังไงกับคนไทย?
การเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาเช่าระยะยาวได้ในบ้านและที่ดิน ก็ต้องยอมรับว่า จะเป็นการเพิ่มดีมานด์การใช้ที่ดินจากภายนอกเข้ามา และอาจจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นได้
ถ้ารัฐบาลจะมีนโยบายใดๆ หรือมาตรการแนวนี้ออกมา อาจจะต้องมีการควบคุมไม่ให้เช่าที่ดินเพื่อปลูกบ้านและบ้านพร้อมที่ดินในพื้นที่ทั่วไป
แต่อาจเปิดโอกาสให้มีบางพื้นที่ที่ชาวต่างชาติที่มีความต้องการอยู่มาก ซึ่งอาจจะเป็น เมืองท่องเที่ยวหลัก หรือเมืองยุทธศาสตร์ทางเศรษฐกิจของประเทศ เช่น EEC หรือ กรุงเทพมหานครในบางเขต เช่นเขตที่เป็นศูนย์กลางทางธุรกิจหรือศูนย์การพาณิชยกรรม (CBD) ของประเทศ
ควรเปิดโอกาสได้เฉพาะบางพื้นที่ ไม่ใช่เปิดกว้างทุกพื้นที่
ส่วนระยะเวลา อาจต้องทดลองทำระยะสั้น แล้วจึงทบทวนใหม่
เราอาจจะต้องมีการควบคุม ดูแลให้ชาวต่างชาติเช่าเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น โดยอาจอนุญาตให้มีการเช่าระยาวในที่อยู่อาศัยได้ในพื้นที่ที่เป็นโครงการจัดสรร แทนที่จะเปิดให้ชาวต่างชาติหาเช่าได้โดยทั่วไป
สิ่งนี้ก็จะทำให้มีการควบคุมการใช้พื้นที่ที่มีโครงการที่พัฒนาอยู่แล้วให้เป็นการเช่าระยะยาวแทนเท่านั้น
ยกตัวอย่าง สมมติว่าเราเป็นเจ้าของโครงการ เจ้าของโครงการเขาจัดสรรเป็นปกติ ปกติเขาไม่สามารถขายให้ต่างชาติได้ แต่สามารถให้คนต่างชาติเช่าได้ระยะยาว 30 ปี ซึ่งก็มีบางหมู่บ้านที่มีการให้เช่าระยะยาว
อย่างที่บอกว่าคนต่างชาติ ไม่มั่นใจในระยะเวลาการเช่า 30 ปี เพราะมันยังไม่ได้เป็น Lifetime ของเขาและขาดความมั่นใจว่าที่จะได้มีโอกาสอยู่อาศัยในที่บ้านที่เขาเช่าได้ตลอดอายุขัยของเขาได้หรือเปล่า
เขาก็เลยอยากจะได้ความมั่นใจและระยะเวลาเช่าที่ยาวนานกว่า
หากเราสามารถกำหนดพื้นที่เพื่อให้เขาเช่าได้เพียงในบางพื้นที่ ไม่ใช่ทุกแห่งที่เขาสนใจ เช่น เราอาจจะควบคุมโดยเปิดโอกาสให้เช่าบางพื้นที่ บางอำเภอ หรือบางเขตในกรุงเทพฯ เท่านั้น
ถ้าเราเปิดโดยไม่ได้จำกัดพื้นที่ เป็นการเช่าระยะยาวที่ไหนก็ได้ อันนี้จะมีผลกระทบต่อราคาที่ดินที่จะแพงขึ้นมาได้ แต่ถ้าซื้อในโครงการที่เขาพัฒนาอยู่แล้ว เขาก็จะขายได้เพิ่มขึ้น แต่เป็นการขายสิทธิในการครอบครองเป็น Leasehold อย่างที่บอก
นอกจากนี้ เราอาจจะกำหนดให้เช่าได้ในเฉพาะ segment บ้านราคาสูงเท่านั้น เช่น กำหนดระดับราคาขั้นต่ำของราคาที่อยู่อาศัยเลยไหม ให้เป็นบ้านที่ราคาขั้นต่ำเริ่มต้นที่ 10 – 20 ล้านบาท ขึ้นไป เพราะคนต่างชาติกำลังซื้อเขาเยอะ
หากเราทำตามแนวทางเช่นนี้ได้ ก็จะไม่กระทบคนไทยที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยมากนัก เนื่องจากเป็นส่วนใหญ่แล้วคนไทยส่วนใหญ่ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ซึ่งก็จะลดผลกระทบตรงนั้นไป
มุมมองในการให้เพิ่มสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติจาก 49% เป็น 75%
เราควรต้องให้ความสำคัญเช่นเดียวกับการพิจารณาในการให้เช่าระยะยาว และต้องพิจารณาในพื้นที่ที่จำเป็นจริงๆ
ในความเป็นจริง คนต่างชาติไม่ได้ต้องการซื้อห้องชุดในทุกพื้นที่และที่ผ่านมาจากข้อมูลแสดงให้เห็นว่า คนต่างชาติต้องการซื้อห้องชุดในพื้นที่บางพื้นที่ของเมืองหลวง เมืองท่องเที่ยว และเมืองหลักเท่านั้น
มีเพียงบางพื้นที่ บางโครงการในบางพื้นที่เท่านั้นที่มีสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติที่เต็ม 49% ไปแล้ว เช่น บางโครงการในภูเก็ต และกรุงเทพฯ
เมื่อกฎหมายไม่อนุญาต จึงนำไปสู่การกระทำที่เลี่ยงการผิดกฎหมาย
ในเมื่อกฎหมายไม่อนุญาตให้คนต่างชาติมีสัดส่วนถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดเกิน 49% คนต่างชาติที่ต้องการซื้อห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ของตนในโครงการที่เต็มสัดส่วนแล้ว มักจะทำการเลี่ยงบาลีใน 3 แนวทาง ดังนี้
แนวทางแรก คือ ทำการซื้อโดยนอมินีที่เป็นคนไทย ซึ่งอันนี้ผิดกฎหมาย แต่ก็อาจมีคนต่างชาติทำอยู่บ้าง
แนวทางที่สอง คือ ทำการจดทะเบียนนิติบุคคลสัญชาติไทย โดยชาวต่างชาติถือหุ้นอยู่ในนิติบุคคลนั้น ๆ ไม่เกิน 49% โดยส่วนที่เหลืออีก 51% ถือหุ้นโดยคนไทย
แนวทางนี้จะทำให้มีการซื้อและครอบครองห้องชุดได้แม้เกิน 49% แล้ว และยังพบในหลายกรณีว่าใช้แนวทางนี้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ อีกด้วย
แนวทางที่สาม ผู้ขายจะให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติใช้วิธีเช่าระยะยาวเหมือนเช่าที่ดิน และจะจัดทำสัญญาเช่าในลักษณะ 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี เพราะคนต่างชาติที่ต้องการซื้อห้องชุดโดยมีสถานเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (Freehold Ownership)
แต่กลับได้สัญญาเช่า (Leasehold Ownership) แทน จึงต้องการสัญญาเช่าที่มีเวลายาวนานขึ้น เพื่อให้เกิดความมั่นใจและมีความสบายใจว่าตนเองจะได้มีสิทธิ์อยู่ในห้องชุดนี้ได้ยาวนานชั่วชีวิต
หรือหากเสียชีวิตไปแล้วก็จะสามารถโอนสิทธิการครอบครองให้แก่ลูกหลานในอีกระยะเวลาหนึ่ง แต่ก็อาจจะเจอปัญหาของการต่อสัญญารอบที่ 2 และ 3 ตามที่ได้กล่าวมาแล้ว
ดังนั้น เรื่องที่จะช่วยแก้ไขกฎหมายเกี่ยวกับสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ จึงเป็นการสร้างกฎหมายที่เป็นกติกาให้สอดคล้องกับความเป็นจริง และให้ทุกอย่างมีความถูกต้อง และเป็นไปตามกฎหมายมากกว่าเป็นการเอื้อประโยชน์ให้คนต่างชาติ
อีกทั้ง นโยบายนี้น่าจะช่วยให้คนต่างชาติและผู้ประกอบการไม่ทำผิดกฎหมายและทำให้คนต่างชาติมั่นใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัยและเข้ามาอยู่ในบ้านเรามากขึ้น
อย่างไรก็ตาม การปลดล็อคจาก 49% เป็น 75% ตามนโยบายของรัฐ มีประเด็นที่ต้องคุยหารือกันกับทุกภาคส่วนกันให้มาก
ข้อเสนอเชิงนโยบายของรัฐบาลถือว่าเป็น ตุ๊กตาของรัฐบาล ที่เสนอขึ้นมาว่า ประเทศไทยจะให้คนต่างชาติถือครองสัดส่วนกรรมสิทธิ์ได้ถึง 75% แต่จริงแล้วมีความจำเป็นอย่างไร แค่ไหน ในพื้นที่ไหน
ที่สำคัญคือ ระยะเวลาในการขยายสัดส่วนควรเป็นระยะสั้นๆ เหมือนในปี 2542 ที่เปิดให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ 100% เป็นเวลา 5 ปี (2552-2557) หรือจะผ่อนปรนให้ 2-3 ปีที่เป็นช่วงฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
เมื่อครบเวลาผ่อนปรนแล้ว ก็นำมาผลที่เกิดขึ้นมาประเมินผลกันอีกครั้ง ว่าจะ “ยกเลิก” หรือ “ไปต่อ” และถ้าไปต่อ จะให้ใช้ต่ออีกระยะกี่ปี หรือใช้ตลอดไป
ที่สำคัญควรกำหนดพื้นที่ที่จำเป็นและเหมาะสมในการผ่อนปรนตามนโยบายนี้ให้ชัดเจน หรือ พิจารณาเป็นรายโครงการในพื้นที่ผ่อนปรนตามที่มีความจำเป็น
ทั้งนี้ โดยส่วนตัวอาจารย์เห็นว่า ไม่จำเป็นต้องเปิดในทุกพื้นที่ อย่างเช่นในภูเก็ตที่มีดีมานด์คนต่างชาติเยอะ หรือ ในกรุงเทพมหานคร
อาจเป็นการผ่อนปรนเพียงบางโซน บางเขต เช่น แถวสุขุมวิท หรือรัชดาภิเษก ก็ควรพิจารณาตามความจำเป็นที่จะต้องขยายสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ
นโยบายดังกล่าวเอื้อนายทุน จริงไหม?
เรื่องนี้เราต้องมองแยกออกเป็นสองส่วน
ส่วนแรก
เราต้องยอมรับก่อนว่าเศรษฐกิจในประเทศเรามีปัญหาจริงๆ ดังจะเห็นได้ว่าเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศขยายตัวต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ต่อเนื่องมาหลายไตรมาส
คาดว่าปีนี้จะมี GDP Growth ต่ำกว่า 3% อาจจะแค่ 2.5% ซึ่งเป็นผลมาจากภาคอุตสาหกรรมและการส่งออกที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง
กระทบรายได้ของประชาชนที่ลดลง และประชาชนก็มีภาระหนี้ครัวเรือนที่มากขึ้น ความสามารถในการชำระหนี้ต่ำลง และกระทบกำลังซื้อของคนในประเทศอย่างมาก
ส่วนที่สอง
การที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อในทุกกลุ่ม ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์เต็มๆ ซึ่งได้สะท้อนภาพในไตรมาส 1 ปี 2567 ที่ผ่านมา
เราเห็นจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลงไป 13.8% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 13.4% สินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลงไป 20.5% ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงมากกว่า 20%
สิ่งเหล่านี้สะท้อนว่า ดีมานต์ที่อยู่อาศัยที่มีศักยภาพลดลงอย่างมาก และเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์อ่อนแออย่างเห็นได้ชัด
ถ้ากลไกหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไม่ฟื้น อสังหาฯ จะเป็นตัวช่วยได้ไหม?
ถ้าวันนี้ เรายังเชื่อว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังมีความสำคัญในฐานะเครื่องจักรในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศ เพราะการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์จะไปฉุดลากในภาคการผลิตอื่นทั้งต้นน้ำและปลายน้ำเกิดความต้องการซื้อ และการผลิตสินค้าในภาคอุตสาหกรรมขึ้น รวมถึงสร้างการจ้างงานและรายได้ให้แก่ประชาชนอย่างกว้างขวาง
ในวันนี้ ที่เศรษฐกิจภาพรวมของประเทศไทยอยู่ในภาวการณ์ชะลอตัวแรง เครื่องจักรเศรษฐกิจที่เป็นภาคอุตสาหกรรมก็มีปัญหา ภาคการส่งออกก็ชะลอตัว แล้วเราควรจะปล่อยให้เครื่องจักรเศรษฐกิจที่เป็นภาคอสังหาริมทรัพย์มีปัญหาอีกหรือไม่?
สำหรับความคิดผม เราก็ต้องช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เคลื่อนตัวและขยายตัวไปได้ เพื่อให้สามารถฉุดให้ภาพรวมเศรษฐกิจไทยสามารถขยายตัวไปได้ด้วย
ตอนนี้เราเห็นซับพลายที่อยู่อาศัยเหลือเยอะขึ้น สะสมมาโดยตลอด โดยเฉพาะห้องชุด .
หลายคนบอกว่า รัฐบาลกำลังจะช่วยนายทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ผมอยากให้มองอีกมุมหนึ่งคือ การที่สามารถระบายซับพลายออกไปได้ ก็จะให้เกิดการลงทุนใหม่ ๆ และเกิดการผลิตใหม่ ๆ ในอุตสาหกรรมทั้งต้นน้ำและปลายน้ำ ก็จะทำให้เกิดการจ้างงานเพิ่มขึ้น และประชาชนก็จะเกิดรายได้เพิ่มขึ้น
จากนั้น กำลังซื้อก็จะกลับคืนมา หากมองด้วยมุมองเช่นนี้ เราก็จะเข้าใจว่า ทำไมเราต้องช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่รัฐบาลต้องประสานกับภาคเอกชนเพื่อให้นำเม็ดเงินที่ได้จาการขายอสังหาริมทรัพย์กลับมาลงทุนนะครับ ไม่ใช่ขายได้แล้วเอาไปเก็บ และไม่มีการลงทุนต่อ
อย่างนี้ภาคเอกชนก็ทำไม่ถูกต้อง เพราะรัฐบาลใช้ภาษีของประชาชนมาช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น จึงต้องนำเงินที่ได้กลับมาช่วยสร้างเศรษฐกิจของประเทศต่อไป
นอกจากนี้ นโยบายการเพิ่มสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาตินี้ จริงๆ แล้ว เราต้องดูควบคู่กับนโยบายในการพัฒนาเศรษฐกิจโดยรวมด้วย ไม่สามารถพิจารณาแยกส่วนได้ เพราะนโยบายนี้จะสนับสนุนต่อยุทธศาสตร์ในการพัฒนาประเทศด้วย
เราจะเห็นได้ว่า ถ้าเราต้องการให้คนต่างชาติที่มีศักยภาพทั้งด้านการลงทุน การเงิน และความรู้ความสามารถเช่นพวก กลุ่ม Digital Nomad ที่เข้ามาเพื่อใช้ทักษะความรู้พัฒนาประเทศเราได้ด้วยแล้ว
เราคงต้องมีสิ่งที่ดึงดูดใจให้พวกเขาเหล่านี้เข้ามาเที่ยวเมืองไทย อยากอยู่เมืองไทย และให้เขามาจับจ่ายใช้สอยในเมืองไทย
ดังนั้น การให้เงื่อนไขที่ดีสำหรับกลุ่มคนเหล่านี้ในการมีที่อยู่อาศัยในบ้านเรา ก็เท่ากับการสร้างความผูกพันพวกเขาให้เข้ามาอยู่ในประเทศไทยแบบ Long Stay หรือ เป็นผู้อยู่อาศัย (Resident) เราจึงเปิดสิทธิในการมีที่อยู่อาศัยในบ้านเราได้อย่างมั่นคง
นี่จะเป็นการตอบโจทย์ในใจของพวกเขาและสร้างความผูกพันกับพวกเขาและนี่คือหนึ่งในสัญญาณที่ขอกพวกเขาว่า เรายินดีต้อนรับคนต่างชาติเขามาช่วยพัฒนาเศรษฐกิจบ้านเรา
นี่คือที่มาของเหตุผลที่ผมบอกว่า เราควรจะลองใช้มาตรการนี้เพื่อฉุดลากให้เศรษฐกิจในระยะสั้นไหม? เพื่อให้เศรษฐกิจฟื้นตัว จากนั้นค่อยทบทวนนโยบายกันใหม่ว่า มีความเหมาะสมหรือไม่
เราควรจะผ่อนปรนต่อในเรื่องการขยายสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ รวมถึงการขยายเวลาในการให้เช่าระยะยาว ซึ่งเมื่อทบทวนแล้ว เราควรปรับเปลี่ยนอย่างไรให้เหมาะสมกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไป อันนี้จะดีกว่า และประชาชนทั่วไปก็จะสบายใจมากขึ้นด้วย
จริงๆ แล้ว มีข้อสังเกตว่า เราถกเถียงกันมากในเรื่องสิทธิของการถือครองที่ดิน บ้านและที่ดิน และห้องชุดของคนต่างชาติอย่างมาก
แต่อยากย้ำเตือนว่า เราอย่าไปมองแต่ประเด็นเรื่องสิทธิการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ เพราะในปัจจุบันคนต่างชาติมีสัดส่วนเม็ดเงินในการซื้อคอนโดแค่ประมาณ 20 กว่าเปอร์เซ็นเท่านั้น
อีกกว่า 70% ยังคงเป็นกำลังซื้อของคนไทยอยู่ ที่เราพูดกันถึงน้อยว่า เราจะช่วยคนไทยกว่า 70% เหล่านี้ให้มีกำลังซื้อกลับมาอย่างไร?
รัฐบาลควรมีนโยบายที่ช่วยฟื้นฟูและดูแลประชาชนในเรื่องใดได้บ้าง?
ปัจจุบันนี้คนไทยยังมองไม่เห็นว่า ถ้าต่างชาติเข้ามาแล้ว เขาจะได้ประโยชน์อะไร พวกเขาคงไม่เห็นด้วยเกี่ยวกับนโยบายเหล่านี้อย่างแน่นอน เพราะคนไทยส่วนใหญ่ยังไม่สามารถมีที่อยู่อาศัยของตนเองได้ง่ายในปัจจุบัน
โอกาสมีบ้านของคนไทยดูจะริบหรี่ลงทุกวัน
คนไทยอีกจำนวนไม่น้อยยังต้องเช่าบ้านอยู่ เมื่อเห็นคนต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงกว่าคนไทยมาก เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ในที่อยู่อาศัยคุณภาพดี พวกเขาคงกังวลว่า แล้วชาตินี้เขาจะสามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้สักหลังไหม?
ความกลัวว่าคนไทยที่เป็นเจ้าของประเทศจะหมดโอกาสมีบ้านเป็นของตัวเอง และคนต่างชาติจะเข้ามาครอบครองผืนแผ่นดิน และทำให้พวกเขารู้สึกว่า ความหวังที่จะมีบ้านเป็นของตนเองดูเหมือนริบหรี่ลงทุกที นี่จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้พวกเขาเกิดแรงต่อต้านแนวนโยบายเหล่านี้
รัฐบาลและภาคเอกชนในทุกภาคส่วนจะต้องร่วมกันคิดว่า เราจะใช้สถานการณ์นี้ ใช้โอกาสดังกล่าวเพื่อฟื้นฟูและเพิ่มกำลังซื้อของคนไทยให้มากขึ้นอย่างไร
แนวทางการจัดเก็บภาษี และหรือ ค่าธรรมเนียมในอัตราพิเศษเพิ่มเติมจากคนต่างชาติอย่างไร เช่น การเก็บเพิ่มเติมจากคนกลุ่มนี้ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือค่าธรรมเนียมอื่น ที่จะสามารถจัดเก็บจากคนต่างชาติได้
รัฐบาลควรมีนโยบายที่ชัดเจนที่จะมาช่วยเหลือคนกลุ่มนี้ที่เป็นคนไทย ระหว่างที่เรารอการฟื้นตัวของเขาอยู่ และต้องเร่งพัฒนากำลังซื้อของเขาให้แข็งแรงดีขึ้นอีกด้วย
จริงๆ แล้วผู้ประกอบการก็มีการเสนออยู่ให้มีการจัดตั้งกองทุนในการช่วยเหลือการซื้อที่อยู่อาศัยแก่ประชาชน ซึ่งก็เป็นอีกหนทางหนึ่งที่จะทำได้ เพราะจริงๆ แล้วรายได้คนไทยโตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัย ทำให้ช่องว่างในการมีที่อยู่อาศัยกว้างขึัน ทำให้เป็นไปได้ยากขึ้นในระยะยาว
ดังนั้น รัฐอาจมีนโยบายในการช่วย เช่น การสร้างกองทุนขึ้นมาเพื่อช่วยลดภาระการ ดาวน์ หรือ ทำการกำหนดนโยบาย Subsidy ในการพัฒนาที่อยู่อาศัย เพื่อลดต้นทุนการผลิต หรือเอาไปเป็นส่วนลดราคาที่อยู่อาศัย
ข้อความในทวิตเตอร์ “ถ้าอ่านจากฝั่งคนทำอสังหาฯ แล้ว สรุปได้ว่า คนทำอสังหาฯ แพลนนิ่งไม่ดี วิเคราะห์ตลาดผิดพลาด ทำให้เกิด Oversupply ขายไม่ได้ แล้วก็มาโทษว่าคนไทยไม่สามารถซื้อได้ เลยต้องให้ต่างชาติมาซื้อเพิ่ม ด้วยการแก้กฎหมาย” อาจารย์มีมุมมองกับประเด็นนี้อย่างไร?
ผมอยากให้พวกเรามองประเด็นนี้ว่า ส่วนหนึ่งช่วงที่เศรษฐกิจขยายตัว มันจะมีการลงทุนเยอะ จริงๆ แล้วกรณีนี้ ต้องมองอีกมุมหนึ่งด้วย
ในช่วงปี 2565 หลังเหตุการณ์ COVID-19 สิ้นสุดลง ภาคอสังหามีการฟื้นตัวกลับมาดีมากเลย ผู้ประกอบการเขาเตรียมตัวออกโปรเจกต์ เขาอาจจะมองจากฐานปี 2565 ที่มันมีทิศทางที่ดี
แต่พอเจอปี 2566 ดอกเบี้ยขึ้น 5 ครั้ง หนี้ครัวเรือนเพิ่มเป็น 90% สถาบันการเงินมีมาตรการเข้มข้นขึ้น ไม่ปล่อยสินเชื่อมากยิ่งขึ้น เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทย เข้ามาควบคุมกำกับดูแลสถาบันการเงินก็เข้มขึ้น
อีกทั้งเกณฑ์ LTV ที่เคยผ่อนปรนให้กู้ได้ 100% ในทุกกรณีในปี 2565 พอในปี 2566 ก็ถูกยกเลิกไป จึงทำให้เกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมทางธุรกิจเปลี่ยนแปลงไปด้วย เรียนตามตรงว่า ปัจจัยลบเพิ่มเติมขึ้นมาอย่างคาดไม่ถึง นี่ก็เป็นประเด็นหนึ่ง
นอกจากนี้ ประชาชนยังประสบปัญหาหนี้สินครัวเรือน มีหนี้หลายทาง เศรษฐกิจชะลอตัวลงมาก คนเคยได้รายได้ เช่น คนงานในภาคอุตสาหกรรมได้ OT ส่วนหนึ่ง ถูกตัด OT ไปบ้าง มีภาวะการปิดตัวของโรงงานบ้าง เกิดภาวะการตกงานบ้าง
ปัจจัยเหล่านี้ จึงทำให้สิ่งที่ผู้ประกอบคาดการณ์ไว้จึงผิดจากที่วางแผนไว้ อันนี้ก็ต้องเห็นใจผู้ประกอบการเหมือนกัน
ถามว่าเขาปรับตัวไหม? ผมคิดว่าเขาปรับตัวเยอะมากนะครับ ดูจากการเปิดตัวใหม่ของโครงการใหม่ๆ มีการเปิดตัวน้อยลง ไปจากปี 2565 เยอะมากต่อเนื่องถึงปี 2567 อัตราลดลงราว 20-30% เมื่อเทียบกับปี 2565
แม้ในไตรมาสแรกของปี 2567 ผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล และ EEC ก็ลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่ยอดขายก็ลดลงมากเช่นกัน หน่วยเหลือขายก็เพิ่มขึ้น แต่การปรับตัวของการผลิตสินค้าที่อยู่อาศัยต้องบอกว่ายากกว่าการผลิตสินค้าเล็ก ๆ ที่ใช้เงินลงทุนไม่มากนัก
ขณะที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องมีเงินลงทุนที่ส่วนมากเกิดจากการกู้ ซึ่งมีจำนวนเงินเยอะมาก รวมถึงเรื่องการลงทุนในการซื้อที่ดินและการก่อสร้างล้วนแต่มีต้นทุนที่สูง
การปรับแผนการลงทุนต้องใช้เวลามาก ดังนั้น เมื่อยอดขายตก และยอดโอนกรรมสิทธิ์ลด ก็จะกระทบผู้ประกอบการอย่างมากทีเดียว
ตัวอย่างจากสิงคโปร์ ผู้นำประเทศเคยให้คำมั่นว่าประชาชนจะมีที่อยู่อาศัย แต่ไทยไม่มี?
ผมเคยไปฟังหน่วยงานของสิงคโปร์ ท่านลี กวนยู ได้เคยให้คอมมิทเมนท์กับประชาชนขาวสิงคโปร์เลยว่า การสร้างชาติสิงคโปร์ของเขา จะสร้างให้คนสิงคโปร์มีที่อยู่อาศัยที่ดี เนื่องจากเป็นรากฐานในการพัฒนาประเทศ
เป็นคอมมิทเมนท์ ตั้งแต่สมัยยุคสร้างชาติของสิงคโปร์เลย ทำให้รัฐบาลสิงคโปร์มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง และมีคอมมิทเมนท์ว่า คนสิงคโปร์ทุกคนจะได้มีที่อยู่อาศัย
รัฐบาลสิงคโปร์ ได้ให้ประชาชนเข้าชื่อเพื่อขอซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่พิเศษและมีการสนับสนุนจากรัฐบาล และได้รับการประเมินความเหมาะสมของแต่ละครอบครัวด้วย
พร้อมกันนี้ก็จัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อหาการจับคู่กับดีมานด์ และซับพลายให้ตรงกับความเหมาะสมของแต่ละครอบครัว โดยสร้างที่อยู่อาศัยที่มีมาตรฐานและมีการจัดระบบการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยที่ดีให้กับประชาชนสิงคโปร์ โดยรัฐบาลทำหน้าที่เป็นแกนกลางที่จะผลักดันให้คนสิงคโปร์ได้มีที่อยู่อาศัย
แต่เมื่อกลับมามองเมืองไทยเราก็ไม่เห็นว่ารัฐบาลมีมีนโยบายที่อยู่อาศัยอะไร แม้กระทั่งในแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมชาติฉบับปัจจุบันก็ยังไม่มีการเขียนนโยบายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยไว้
แม้ประเทศไทยจะมีแผนยุทธศาสตร์ที่อยู่อาศัย 20 ปี แต่ก็ไม่มีแนวทางที่เป็นรูปธรรมที่จะช่วยให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองที่ชัดเจน ที่แสดงถึงกระบวนการที่จะทำให้คนไทยได้มีที่อยู่อาศัยได้ครบ
ก็นับเป็นข้อจำกัดในการนำนโยบายที่อยู่อาศัยมีอยู่ไปใช้ดำเนินการได้อย่างเป็นรูปธรรม
อาจารย์มองว่า มันจำเป็นต้องมี เพราะคนสิงคโปร์ก็ไม่ได้กลัวคนต่างชาติจะเข้ามา เพราะรัฐบาลเขาดูแลและทำให้เขามั่นใจคนสิงคโปร์สามารถมีบ้านเป็นของตนเองได้ และเข้าใจว่าการเข้ามาของต่างชาติ คือการเข้ามาเพื่อช่วยพัฒนาเศรษฐกิจในสิงคโปร์
ขณะที่คนไทยไม่ได้มีมุมมองเช่นนั้น เพราะคนไทยได้แต่เห็นว่า มีคนต่างชาติซื้อมาเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น และคิดว่าการที่คนต่างชาติเข้ามามากเท่าไร ก็ทำให้คนไทยมีโอกาสมีที่อยู่อาศัยน้อยลงเท่านั้นเพราะในปัจจุบันตัวเองยังไม่มีความสามารถที่จะซื้อที่อยู่อาศัยได้เลย
อีกทั้งยังไม่มีนโยบายจากภาครัฐที่จะช่วยคนไทยให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองอย่างเป็นรูปธรรมนัก
นอกจากนี้ รัฐบาลสิงคโปร์ได้ติดตามสถานการณ์การซื้อที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติอย่างต่อเนื่อง และมีการออกมาตรการต่างๆ เพื่อปกป้องคนสิงคโปร์อย่างที่ทันต่อสถานการณ์
ดังจะเห็นว่า เมื่อคนรวยชาวจีนเข้าไปซื้อบ้านในสิงคโปร์เยอะขึ้น รัฐบาลสิงคโปร์ก็ทำการเพิ่มภาษีรวดเดียว 60% เช่น คนสิงคโปร์จะซื้อที่อยู่อาศัยใน 100 บาท แต่ถ้าคนต่างชาติต้องซื้อโดยจ่าย 160 บาท เพื่อทำให้คนต่างชาติไม่ซื้อที่อยู่อาศัยเฟ้อเกินไป และป้องกันไม่ให้คนสิงคโปร์อาจได้รับผลกระทบจากการซื้อที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติ
อันนี้เป็นเรื่องประเทศเราต้องดูเป็นแบบอย่างว่า ประเทศไทยต้องมีเป็นกลไกของภาครัฐในการติดตามและออกมาจรการรองรับได้อย่างทันท่วงที
ดังนั้น รัฐบาลไทยต้องมีสัญญาประชาคมกับคนไทยด้วยว่า รัฐบาลดูแล ใส่ใจให้คนไทยทุกคนมีบ้านเป็นของตนเองได้ หากมีควมต้องการ
ท้ายที่สุด อยากให้มองทุกอย่างเป็นองค์รวม
สุดท้ายนี้ จริงๆ แล้ว ไตรมาสที่ 1 ภาคอสังหาฯ อาจจะดูซบเซาลง แต่รัฐบาลก็ได้ออกมาตรการออกมาเมื่อวันที่ 9 เมษายน ถึง 5 มาตรการด้วยกัน ช่วยทำให้คนไทยสามารถมีบ้านได้และสามารถช่วยฟื้นอสังหาได้ในระดับหนึ่ง
อย่างไรก็ตาม ในภาวะที่กำลังซื้อภายในอ่อนแอ กำลังซื้อภายนอกประเทศก็อาจมาช่วยให้พัฒนาเศรษฐกิจภาคอสังหาฯ ดีขึ้นได้
แต่ควรมองเป็นระยะสั้นก่อน เมื่อเราฟื้นตัวทางเศรษฐกิจดีแล้วอาจจะทบทวนความจำเป็นของเรื่องพวกนี้อีกครั้ง ซึ่งต้องทบทวนพร้อมกับดูนโยบายภาพรวม ที่สอดคล้องกับยุทธศาสตร์ในการพัฒนาประเทศของเราด้วย
ถ้าเราต้องการดึงนักลงทุนต่างชาติเข้ามา ดึงพวกเกษียณอายุเข้ามาอยู่ในบ้านเรา ดึงพวก Digital Nomad เข้ามาทำงานบ้านเรา
ดึงกลุ่ม Talent หรือพวกศักยภาพสูงเข้ามาช่วยพัฒนาเศรษฐกิจบ้านเรา การเปิดให้ต่างชาติเข้ามาก็อาจจะช่วยทำให้เขาผูกพันและอยากอยู่บ้านเรา
อยากให้มองเป็นองค์รวม ไม่อยากให้มองแยกส่วน การมองแยกส่วนไม่ทำให้การพัฒนาเศรษฐกิจไปข้างหน้าได้ดี
- ไม่ได้เอื้อต่างชาติและนายทุน: เศรษฐายืนยัน ให้เช่าที่ดินเพิ่ม เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ
- ต่างชาติซื้อที่ดินได้ คนไร้บ้านจะเพิ่มขึ้น: ให้เช่าที่ดินบอกขายชาติ แต่ขายที่ดินบอกกระตุ้นเศรษฐกิจ
- อย่างนี้ไม่เรียกว่าขายชาติ ให้เรียกว่ากระตุ้นเศรษฐกิจ: เตรียมให้คนต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา