เชื่อไหมถ้าจะบอกว่า 10 ปีผ่านไป ‘บ้าน’ ในประเทศไทยแพงขึ้น 50% แต่รายได้คนไทยกลับโตขึ้นเพียงแค่ 15% เท่านั้น
และนั่นเป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้ ttb analytics คาดว่า ‘ตลาดที่อยู่อาศัยไทย’ มีโอกาสจะหดตัวติดต่อกันถึง 12 ไตรมาสติด เพราะหดตัวมาตั้งแต่ปี 2566 จนถึงปี 2568 นี้
โดยครึ่งแรกของปี 2568 มีหน่วยโอนที่อยู่อาศัยลดลง 10.8% และคาดว่าตลอดปี 2568 จะหดตัว 11.8% และยังไม่เห็นสัญญาณของการฟื้นตัว จนอาจกดดันให้ในปีหน้า ตลาดที่อยู่อาศัยไทยอาจมีหน่วยโอนต่ำกว่า 300,000 หน่วย ttb analytics บอกว่าสาเหตุมาจากแรงกดดันเดิมและแรงกดดันใหม่
แรงกดดันเดิม = บ้านแพง แต่ค่าแรงขึ้นน้อย
[1] คนไทยมีความสามารถในการซื้อลดลง เพราะช่วงระยะเวลา 10 ปีจากปี 2556 มาถึง 2566 ราคาบ้านทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวในประเทศไทยเพิ่มขึ้น 57.2% และ 42.5%
แต่รายได้เฉลี่ยครัวเรือนไทยกลับเติบโตขึ้นเพียงแค่ 15.2% ในช่วงเวลาเดียวกัน เมื่อรวมเข้ากับ ‘หนี้ครัวเรือน’ ที่ในไตรมาส 2 ของปีนี้สูงถึง 86.8% ต่อ GDP ทำให้กำลังซื้อหดหาย คนไทยมีความสามารถในการซื้อบ้านลดลง
[2] สต็อกคงค้างสูง หรือกำลังซื้อของคนไทยในปัจจุบันจะต้องใช้เวลากว่า 59 และ 45 เดือนในการระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยทั้งบ้านและคอนโดคงค้างได้หมด ทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ พื้นที่ขออนุญาตก่อสร้างจึงต่ำสุดในรอบ 15 ปี ลดลง 33% เมื่อเทียบกับ 6 เดือนแรกของปีก่อน
[3] พื้นที่ศักยภาพลดลง หรืออธิบายง่ายๆ ว่า กรุงเทพและปริมณฑลมี ‘ข้อจำกัด’ จาก ‘เวลาการเดินทาง’ เพราะคนที่กำลังซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่ในวัยแรงงาน ต้องการที่อยู่ที่เดินทางไปทำงานได้ในระยะเวลาไม่เกิน 1-1 ชั่วโมงครึ่ง ทำให้การพัฒนาบ้านหรือคอนโดในกรุงเทพปริมณฑลเริ่มอิ่มตัว
และแม้ว่าจะมีนโยบายรัฐอย่างการลดค่าธรรมเนียมโอน-ค่าจดจำนอง 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท หรือปรับเกณฑ์ LTV ให้กู้ได้ 100% มาหนุนภาคอสังหาฯ แต่ก็ “ไม่ช่วยฟื้น” เพราะกำลังซื้อพื้นฐานอ่อนแอเกินไป
แรงกดดันใหม่ บ้านแพงหมดแรงส่ง คนไทยกำลังอนาคตมาก
นอกจากนั้น ยังมีความท้าทายใหม่ที่จะกดดันตลาดที่อยู่อาศัยไทยต่อในปีหน้า
[1] บ้านแพงหมดแรงส่ง : กลุ่มบ้านแพงที่เคยช่วยประคองตลาดที่อยู่อาศัยไทยช่วงปี 2566–2567 กำลังจะหมดแรงส่งแล้ว เพราะกลุ่มคนไทยรายได้สูงพอจะซื้อบ้านแพงได้มีน้อย เนื่องจากคนไทยที่มีรายได้เกิน 2 ล้านบาทต่อปี มีเพียง 3% ของผู้ยื่นภาษี และคนเหล่านั้นก็ซื้อบ้านไปแล้ว ทำให้ตลาดนี้อิ่มตัวแล้ว และอิ่มตัวเร็วกว่ากลุ่มอื่นๆ
[2] คนไทยกังวลรายได้อนาคต : เพราะเศรษฐกิจไทยเติบโตช้าลง ทำให้คนไทยรู้สึกว่าตัวเองมีรายได้ไม่มั่นคง บวกกับกระแส AI จะมาแทนมนุษย์มาแรง ทำให้คนไทยหลายคนไม่มั่นใจการใช้เงินในอนาคต การจะซื้อบ้านที่ต้องผ่อนยาวผ่อนนานก็ยิ่งเป็นเรื่องต้องระวัง
ปีหน้าอาจยังไม่ใช่จุดต่ำสุด
ดังนั้น แรงกดดันใหม่รวมกับแรงกดดันเก่ารวมกัน ttb analytics จึงคาดว่า ปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยไทยน่าจะเจอกับสภาวะหดตัวต่อเนื่อง หน่วยโอนมีโอกาสต่ำกว่า 300,000 หน่วย และยังไม่เห็นโอกาสการฟื้นตัวที่ชัดเจน
หรือยังไม่ถึง “จุดต่ำสุด” หรือยังไม่ถึงก้นหลุม และจำเป็นจะต้องแก้ปัญหาระยะยาวเพื่อพลิกฟื้น ไม่ว่าจะเป็นการลดภาระหนี้ การฟื้นกำลังซื้อ และปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ เพิ่มรายได้ให้คนไทยอย่างยั่งยืน รวมถึงมาตรการทางภาษีเพื่อจูงใจให้ซื้อบ้านด้วย
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา