เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กับแนวคิดดูแลคุณภาพชีวิตลูกบ้านหลังซื้อบ้านไปแล้ว กลยุทธ์สร้างความแตกต่างของเสนาดีเวลลอปเม้นท์

ถ้าพูดถึงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือพูดง่ายๆ ว่า ผู้ที่สร้างบ้าน สร้างคอนโด ทำให้คนไทยมีที่อยู่อาศัย ถือเป็นหนึ่งในองค์ประกอบสำคัญทางเศรษฐกิจที่มีมูลค่ารวมเป็นแสนล้านบาทต่อปี นี่เป็นหนึ่งในธุรกิจที่มีความเปลี่ยนแปลงน้อยมากในหลายสิบปีที่ผ่านมา เพราะโมเดลยังเป็นการสร้างและขายเพื่อทำกำไรเท่านั้น แต่มาวันนี้ กำลังเกิดจุดเปลี่ยนขึ้นในธุรกิจนี้ 

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือที่หลายคนคุ้นเคยในชื่อ ดร.ยุ้ย ให้ความเห็นเรื่องนี้อย่างน่าสนใจว่า ถ้าธุรกิจต้องการความยั่งยืน ก็ต้องพัฒนาต่อไปข้างหน้า สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ที่หาซื้อที่ดิน สร้างบ้านและขายทำกำไร อาจจะมีกำไรเป็นสัดส่วนที่มีมูลค่าสูงเมื่อเทียบกับธุรกิจอื่นๆ แต่ถ้ายังทำแบบเดิมต่อไป ก็ยากจะหาความยั่งยืน

และนั่นคือสิ่งที่ทำให้ เสนา พัฒนาต่อยอด และทำมากกว่าแค่การสร้างบ้านหรือคอนโด โดยเริ่มให้ความสำคัญกับชีวิตของเจ้าของบ้านหลังจากซื้อบ้านไปแล้วมากขึ้นเรื่อยๆ และกลายมาเป็นบริการที่ทำให้ เสนา โดดเด่นและแตกต่างจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น

ปัจจัยสำคัญที่คนปัจจุบันใช้ตัดสินใจซื้อบ้าน

ดร.ยุ้ย บอกว่า ปัจจัยที่ทำให้คนซื้อบ้านอันดับแรกคือ ราคา ถ้าเกินกว่าความสามารถในการจ่ายก็คงไม่ซื้อ ปัจจัยต่อมาคือทำเล โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่มีต้นทุนการเดินทางสูงกว่าเมืองหลวงอื่นๆ ของต่างประเทศ ทำให้ทำเลมีความสำคัญ แต่หลังจากเกิดโควิด เราสามารถทำงานที่ไหนก็ได้ ทำให้ปัจจัยเรื่องทำเล อาจจะเปลี่ยนไปบ้าง เน้นพื้นที่ว่างมากขึ้น

อีกส่วนที่เร่ิมมีบทบาทในการเลือกซื้อบ้านมากขึ้น คือ เรื่องของสิ่งแวดล้อม ยิ่งตอนนี้เราอยู่ในภาวะโลกเดือด คือ โลกร้อนเร็วกว่าที่เราคิด และจากข้อมูลที่มีการสำรวจ คนไทยก็ให้ความสำคัญกับเรื่องนี้ รวมถึงให้ความสนใจกับสินค้าและบริการที่สนใจดูแลเรื่องสิ่งแวดล้อม นั่นทำให้ เสนา จึงมีแนวทางในการพัฒนาสินค้าและบริการที่ทำให้ผู้บริโภคช่วยดูแลสิ่งแวดล้อมได้

ธุรกิจอสังหาฯ มีลักษณะเป็น Location Market ถ้าอยู่ในทำเลเดียวกัน แต่ละโครงการมีความแตกต่างกันอย่างไรในราคาระดับเดียวกัน สำหรับ เสนา เน้นว่าจะทำอย่างไรให้ผู้บริโภคประหยัดพลังงาน หรือเรียกว่า ประหยัดค่าไฟฟ้า ก่อนหน้านี้เสนา จะโดดเด่นเรื่องติดตั้งพลังงานแสงอาทิตย์หรือระบบโซลาร์เซลล์ แต่มาถึงวันนี้ก็ไม่เพียงพอแล้ว

บ้านพลังงานเป็นศูนย์ คือ ใช้ไฟฟ้าให้ใกล้ศูนย์ที่สุด

นั่นคือ การเกิดขึ้นของแนวคิด บ้านพลังงานเป็นศูนย์ คือ บ้านที่ใช้ไฟฟ้าใกล้ศูนย์ โดยที่ยังมีวิถีชีวิตเหมือนเดิม ดูหนัง เปิดแอร์ ได้ หรือใกล้เคียงเดิมที่สุด โดยที่การออกแบบทุกอย่างของบ้านช่วยในการลดการใช้พลังงาน และส่วนที่มีการใช้นั้นจะใช้พลังงานจากโซลาร์ก่อน ซึ่งหลายประเทศทั่วโลกภาครัฐกำหนดเป็นข้อบังคับในการพัฒนาอสังหาฯ รุ่นใหม่ แต่ประเทศไทยยังไม่มีการกำหนดเรื่องนี้

“เสนา ไม่รอให้ภาครัฐบังคับ แต่มองว่าเราสามารถทำได้ เทคโนโลยีพร้อม และเป็นสิ่งที่ดีแบบ win-win-win คือดีกับทั้งเสนา ที่สร้างความแตกต่างทางธุรกิจ ผู้บริโภคได้จ่ายค่าไฟฟ้าน้อยลง และยังดีต่อสังคม คือรักษ์โลก เพราะเมื่อใช้ไฟฟ้าน้อยลง ก็หมายถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นน้อยลงด้วย”

สำหรับบ้านพลังงานเป็นศูนย์ แบ่งการออกแบบเป็น Passive กับ Active โดยส่วนของ Passive Design เป็นการทำงานของสถาปนิก คือ การออกแบบให้บ้านใช้พลังงานน้อยลง การดูมุม ทิศ แสง ลม และวัสดุต่างๆ เช่น กระจก หลังคา หน้าต่าง ประตู เพื่อช่วยในการประหยัดและใช้พลังงานให้น้อยที่สุด

ส่วน Active Design คือ งานของวิศวกร เช่น การใช้เทคโนโลยีเข้ามาจัดการภายในบ้านเพื่อลดการใช้พลังงาน เช่น การใช้เซ็นเซอร์ ตรวจจับจำนวนคนในบ้านเพื่อปรับแอร์ให้ทำงานอย่างเหมาะสม

ดังนั้นเมื่อเปรียบเทียบบ้านทั่วไปกับบ้านพลังงานเป็นศูนย์ที่ผ่านการออกแบบมาอย่างดี จะมีการใช้ไฟฟ้าน้อยกว่าแน่นอน ส่วนที่ใช้ก็มาจากพลังงานโซลาร์ และถ้าเกินกว่านั้นก็ซื้อไฟฟ้าจากรัฐน้อยลงด้วย โดยทางเสนา ได้ร่วมกับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ทำการศึกษาและคำนวณแล้วพบว่า สามารถช่วยลดค่าไฟฟ้าได้สูงสุดอาจถึง 60% ขึ้นกับบา้นในแต่ละแบบ

คอนโด Low Carbon กับการปล่อยมลภาวะที่ลดลงเพื่อส่วนรวม

สำหรับคอนโด Low Carbon จะมองในมุมที่ต่างออกไปแต่ให้ผลลัพธ์คือ ใส่ใจและดูแลสิ่งแวดล้อมเหมือนกัน โดยคาร์บอน ก็คือ มลภาวะอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นจากกิจกรรมของทุกคน แต่คอนโดไม่เหมือนบ้าน เพราะกิจกรรม 70-80% เกิดขึ้นจากส่วนกลาง ซึ่งเจ้าของห้องในคอนโดควบคุมไม่ได้ โจทย์ของคอนโดจึงไม่ได้พูดถึงพลังงานในห้อง แต่พูดถึงการเกิดคาร์บอนในคอนโดแทน

เสนา มองว่าจะทำอย่างไรให้กิจกรรมต่างๆ ที่เกิดขึ้น ช่วยลดคาร์บอนที่เกิดขึ้นให้ได้มากที่สุด และทำให้เจ้าของห้องมีคุณภาพชีวิตที่ดี เช่น การใช้รถยนต์ไฟฟ้าในคอนโดจะมีอุปสรรคคือ ไม่มีที่จอดรถส่วนตัว ทำให้การชาร์จ EV ทำได้จำกัด เสนา จึงพัฒนาให้มีที่ชาร์จอย่างพอเพียง และทำให้เกิดการหมุนเวียนกันใช้ ไม่มีการจอดแช่ยาวตลอดเวลา

หรือถ้าผู้อาศัยในคอนโดจะไม่ใช้รถยนต์เลย เปลี่ยนไปใช้บริการขนส่งสาธารณะ เสนา ได้พัฒนาระบบ Smart Mobility บนแพลตฟอร์ม Smart Living คือ สามารถใช้บริการขนส่งสาธารณะได้สะดวกสบายขึ้น ด้วย Shuttle Bus ที่เป็นรถยนต์ไฟฟ้า ที่ใช้เทคโนโลยีบริหารจัดการที่ตอบความต้องการของผู้อาศัย คือ ในช่วงพีค เช้าและเย็น ให้มีจำนวนรถที่เพียงพอ และสามารถดูเวลาการให้บริการได้ตลอดเวลา เพื่อให้สามารถวางแผนการใช้บริการได้ ทั้งหมดคือการทำให้ การใช้ชีวิตในคอนโด Low Carbon ดีขึ้น

ต้องใส่ใจคุณภาพชีวิตหลังซื้อบ้าน

ดร.ยุ้ย บอกว่า ในต่างประเทศ การสร้างบ้านพลังงานเป็นศูนย์ คือข้อบังคับ ประเทศไทยเองก็ต้องมาทางนี้เช่นเดียวกัน อาจจะใช้เวลาอีกสักระยะ ตอนนี้กำลังจะมีกฎหมายใหม่ มีหน่วยงานรัฐใหม่ เชื่อว่าจะเห็นความชัดเจนในอีกไม่นานจากนี้

ดังที่กล่าวไปแล้วว่า เสนา ไม่ได้รอการบังคับ แต่มองว่าเป็นสิ่งที่สามารถทำได้และได้ประโยชน์กับทุกฝ่าย แต่ก็ต้องคำนึงถึงความเป็นจริงในทางธุรกิจ ดังนั้นจึงได้ทำการศึกษาวิจัยกับ จุฬาฯ เพื่อให้การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม แต่ไม่เพิ่มต้นทุน เช่น การเลือกวัสดุให้สามารถลดการใช้พลังงานได้แบบมีนัยสำคัญ แต่ต้นทุนของบ้านไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ​ ซึ่งที่ผ่านมาก็สามารถทำได้ดี และอยากทำให้ได้ผลลัพธ์มากขึ้นอีก

อย่างไรก็ตาม ต้องไม่ลืมว่า ปัจจัยในการเลือกซื้อบ้านคือ ราคาต้องเข้าถึงได้ สวนทางกับบ้านพลังงานเป็นศูนย์หรือคอนโด Low Carbon ที่เสนา กำลังทำอยู่ ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนสูงขึ้น และถ้าราคาบ้านสูงขึ้นอีก เสนา ก็จะแข่งขันได้ยาก ยิ่งตอนนี้อัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้น มีผลต่อความสามารถในการซื้อบ้านโดยตรง มีการวิจัยว่า ถ้าดอกเบี้ยขึ้นที่ 2% จะมีผลทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านลดลง 17%  แปลว่า เดิมสามารถซื้อบ้านที่ราคา 1 ล้านบาท จะเหลือ 8.3 แสนทันที

“นึ่จึงเป็นโจทย์ที่ท้าทายสำหรับเสนา แต่จากแนวคิดของเรา บ้านคือ คุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยไปอีก 20 ปีข้างหน้า เสนา จึงให้ความสำคัญกับชีวิตหลังซื้อบ้าน หลังจากเข้ามาอยู่ต้องมีสิ่งที่ดี อย่างน้อยที่สุดก็ช่วยประหยัดพลังงาน ประหยัดค่าไฟฟ้าได้ นี่เป็นจุดยืนที่ชัดเจนที่เจ้าของบ้านยุคใหม่จะเห็นได้ชัดเจน”

ความยั่งยืนที่จับต้องได้จริง

ในมิติของความยั่งยืน หรือ Sustainability ดร.ยุ้ย บอกว่าขอเน้นไปตามที่ UN บอกไว้ คือ ให้ดูสิ่งที่ทำในวันนี้และไม่ส่งผลกระทบต่อคนในรุ่นต่อไป คำถามว่า ถ้าใช้ไฟฟ้าเยอะๆ ในวันนี้จะส่งผลเสียต่อคนรุ่นต่อไปหรือไม่ คำตอบคือ ใช่ เพราะทำให้เกิดภาวะโลกร้อน ดังนั้น ทุกกิจกรรมที่จะช่วยลดโลกร้อน ลดผลกระทบต่อคนรุ่นถัดไปได้ จะช่วยสร้างความยั่งยืนได้

ต้องยอมรับก่อนว่า ไม่มีใครสามารถแก้ปัญหาที่ต้นเหตุที่ทำให้โลกร้อน ทั้ง 17-18 ข้อตามที่ UN กำหนดขึ้น แต่ทุกคนสามารถแก้ไขจากจุดที่เรายืนอยู่ได้ เสนา เริ่มต้นจากการทำธุรกิจบนความรับผิดชอบต่อต่อบริษัท ต่อผู้ถือหุ้น ต่อพนักงาน และที่สำคัญคือต่อลูกค้าที่เป็นลูกบ้านทุกคน นี่ถือเป็นแนวทางที่สร้างความยั่งยืนให้กับธุรกิจเช่นกัน

อีกสิ่งที่ เสนา กำลังศึกษาและให้ความสำคัญคือ ความสามารถในการวัดผล มีคำกล่าวว่า สิ่งที่ไม่มีการวัดผล จะไม่มีทางถูกพัฒนา ดังนั้นการทำคอนโด Low Carbon ก็ต้องสามารถวัดผลได้ เพื่อให้สมาชิกในคอนโดเห็นว่าจากกิจกรรมที่เราทำส่งผลต่อการลดคาร์บอนได้เท่าไร ซึ่งเป็นการกระตุ้นและเป็นกำลังใจในการทำดีต่อไป

เคล็ดลับคือ การวัดผลต้องง่าย ยังไม่ต้องหวังสิ่งที่ดีที่สุดตั้งแต่แรก แต่หวังให้เกิดขึ้นและพัฒนาดีขึ้นเรื่อยๆ ถ้าการวัดผลยาก หรือมีการเปลี่ยนกฎระเบียบบ่อยๆ และถ้าทำให้เกิดต้นทุนที่สูงขึ้น สุดท้ายการวัดผลนั้นก็จะไม่เกิดขึ้น

การขยายธุรกิจภาคบริการ เพื่อชีวิตที่ดีขึ้น

การที่ เสนา ขยายธุรกิจมาในส่วนของบริการมากขึ้น แน่นอนว่าหากเปรียบเทียบรายได้และกำไรจากส่วนบริการถือว่าน้อยมาก เมื่อเทียบกับการขายบ้านและคอนโด แต่การขายบ้านอย่างเดียวก็ไม่ได้ยั่งยืนยาวนาน ถ้าไม่มีที่ดินแปลงใหม่ก็จบ ไม่สามารถพัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้ การขยายมาทำธุรกิจบริการทำให้มีโอกาสสร้างธุรกิจที่ยั่งยืนมากขึ้น 

ลองมองปัจจัยที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน สังคมไทยกำลังเป็นสังคมผู้สูงอายุ ลูกค้าที่จะซื้อบ้านและคอนโดอาจไม่ได้เพิ่มสูงขึ้น และเมื่อดูตัวชี้วัดความเป็นเมือง (Urbanization) ของกรุงเทพและปริมณฑล ปัจจุบันยังไม่เกิน 50% แปลว่าความเจริญยังพัฒนาไปได้อีก (สามารถเพิ่มได้ถึง 70%) แปลว่าเมืองยังสามารถขยายได้ คนสามารถย้ายเข้ามาอยู่ได้ 

ฟังดูเป็นแนวโน้มที่ดี แต่หลังจากช่วงโควิดมา ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นไม่หยุด ต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นตามด้วย ทำให้ราคาบ้าน ขณะที่ค่าแรงขั้นต่ำที่เป็น real rate คือค่าแรงที่แท้จริงแทบไม่ได้ขึ้น และยังมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น อัตราเงินเฟ้อที่สูงอยู่ ตามมาด้วยอัตราหนี้ครัวเรือนของไทยที่สูงเช่นกัน ทั้งหมดคือปัจจัยที่ไม่สามารถควบคุมได้

ดังนั้น เสนา จึงใช้ความรู้ความสามารถในเรื่องอสังหาฯ พัฒนาต่อยอดเริ่มต้นจากการทำ Property Management เพิ่มบริการใหม่ๆ เข้าไปเรื่อยๆ ด้วยเทคโนโลยีที่ทันสมัย โดยมีเป้าหมายคือ นอกจากขายบ้านแล้ว ยังขายคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นหลังจากได้อยู่บ้านของเสนา แม้หลังจากขายบ้านแล้ว เราก็ยังดูแลกันต่อไป

ปิดท้ายกับข้อคิดและการเข้าไปช่วยงานผู้ว่าฯ กทม. ในฐานะที่ปรึกษา

ผ่านไปปีกว่าๆ แล้วสำหรับการเข้าไปทำหน้าที่ทีมที่ปรึกษาให้กับ ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการจังหวัดกรุงเทพมหานคร ดร.ยุ้ย บอกว่า นี่คือการเปิดโลกการทำงานของหน่วยงานราชการ โดยทำในส่วนของงานนโยบายที่ต้องสอดคล้องกับฝ่ายปฏิบัติการ และมีการตรวจสอบโดยสภากรุงเทพ

ถือว่าทุกคนทำงานอย่างเต็มที่ โดยเฉพาะผู้ว่าฯ ชัชชาติ ที่ต้องบอกว่าขยันมากจริงๆ ได้ข้อคิดที่ดีมากคือ ไม่เคยท้อกับการทำงาน ไม่ว่าจะเจออุปสรรคแค่ไหน ก็พร้อมลุยงานตลอด และยังมีความคิดบวกเสมอ มองทุกอย่างในทางที่ดี ซึ่งส่งผลให้ทีมงานมีพลังและกำลังใจในการทำงานอย่างเต็มที่

ขณะที่แนวทางเรื่องการทำ Zero Budgeting ที่เริ่มไปตั้งแต่ปีที่แล้ว และปีนี้ก็จะทำต่อไป ขยายผลไปกับทุกเขต ทุกสำนัก สิ่งที่ได้มากที่สุดคือ ทำลายกรอบความเคยชินเดิมๆ นอกจากทำให้งบประมาณได้กระจายออกไป และเกิดการใช้อย่างคุ้มค่าจริงๆ ยังทำให้ได้คิดถึงการกระทำที่เดิมเคยชิน ให้กลับมาคิดใหม่ว่าควรทำต่อหรือไม่ ควรปรับปรุงอย่างไรให้ดีขึ้น เพื่อให้ได้ประโยชน์กับประชาชนมากที่สุด

ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา