วิเคราะห์การฟื้นตัวตลาดอสังหาฯ “เช่า-ลงทุน” โอกาสมาก ความต้องการสูง “ซื้อ-ขาย” ยังต้องรอ

ปัญหาความเชื่อมั่นและการหดตัวของรายได้ ซึ่งมีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะในภาวะแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 ที่ไม่รู้จะคลี่คลายลงเมื่อไหร่ ส่งผลต่อพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยและการตัดสินใจซื้อ ในกลุ่มผู้บริโภคที่กังวลเกี่ยวกับรายได้ในอนาคต การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวทำให้ ในขณะนี้ผู้บริโภคจำนวนไม่น้อย เริ่มชะลอการตัดสินใจซื้อ และเปลี่ยนมาเช่าที่อยู่อาศัยในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจยังคงหดตัว เพื่อรอให้เศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง 

ที่อยู่อาศัยเพื่อ “เช่า” ยังเป็นที่ต้องการ

จากข้อมูลการค้นหาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่า ผ่านเว็บไซต์ “ดีดี พร็อพเพอร์ตี้“ ระบุว่าไตรมาส1/2564 มีการค้นหาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าเติบโตมากขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2563 สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าหลังการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 โดยเฉพาะในเดือนพ.ค.ที่ผ่านมาความต้องการเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้น จากช่วงเดียวกันของปีก่อนอย่างชัดเจน โดยเฉพาะความต้องการเช่าในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล 

โดยความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในจังหวัดปริมณฑลในรอบหนึ่งปี หลังการแพร่ระบาดของ Covid-19 มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น

• จังหวัดนนทบุรี โดยพื้นที่ในโซนปากเกร็ดมีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นสูงสุด 151%
• จังหวัดปทุมธานี พื้นที่ในทำเลคลองหลวงเป็นทำเลที่มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด คือ 168%
• จังหวัดสมุทรสาคร ทำเลย่านกระทุ่มแบนมีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นสูงที่สุด 650%
• จังหวัดสมุทรปราการ อำเภอเมืองมีความต้องการเช่าเพิ่มมากที่สุด 216%

ข้อมูลดังกล่าวสอดคล้องกับผลการวิจัย พลัสพร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งคาดการณ์ว่าแม้ขณะนี้ตลาดอสังหาฯจะเป็นช่วงขาลง แต่จะเริ่มฟื้นตัวในไตรมาสสุดท้ายของปี ตามทิศทางเศรษฐกิจ และการค้าโลกที่ปรับดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของ Covid -19 ทำให้ประเทศต่าง ๆ ยังระมัดระวังในการเปิดประเทศ และทำให้ชาวต่างชาติที่แม้จะมีการฉีดวัคซีนในอัตราที่สูงแล้ว ปรับนโยบายการเดินทางระหว่างประเทศให้มีความระมัดระวังมากขึ้น ซึ่งอาจส่งผลให้ทั้งนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทยมีจำนวนลดลงในช่วงเวลานี้ แต่ด้วยสถานการณ์อสังหาฯ ไทยในช่วงนี้ที่ตลาดยังคงเป็นของผู้ซื้อ ทำให้นักลงทุนจำนวนไม่น้อยเริ่มขยายพอร์ตของตนเอง เพื่อรองรับผลตอบแทนที่ดีกว่าเมื่อตลาดกลับเข้าสู่ภาวะปกติ

จากดีมานด์ความต้องการเช่าที่ อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เกิดขึ้น และมีผลต่อแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี2564 โดยคาดว่าการขยายตัวของดีมานด์เช่าจะส่งดีต่อกลุ่มบ้านมือสอง บ้านเดี่ยวปล่อยเช่าในโครงการจัดสรร ในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล รวมไปถึงกลุ่มอพาร์ทเม้นท์ และคอนโดของผู้ลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่าในทำเลติดสถานีรถไฟฟ้าย่านชานเมือง ซึ่งสะดวกต่อการเดิทางเข้าสู่แหล่งงาน และธุรกิจในกรุงเทพฯ

ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อและนักลงทุน

สถานการณ์เช่นนี้ จะทำให้กลุ่มอสังหาฯเพื่อเช่าน่าจะเป็นกลุ่มแรกที่มีการทยอยฟื้นตัวกลับมานับตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปีนี้เป็นต้นไป ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุน เช่น คอนโดมิเนียมน่าจะเป็นกลุ่มถัดไปที่จะค่อยฟื้นตัวกลับมา เนื่องจากมีปัจจัยบวกจากการแข่งขันระบายสต็อกของผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งทำให้ในปีนี้ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อและนักลงทุน จึงนับเป็นช่วงเวลาที่ดีที่นักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติจะเริ่มกลับมาทยอยเพิ่มพอร์ตการลงทุน เนื่องจากสามารถซื้อแอสเสทได้ในราคาที่ต่ำกว่าช่วงตลาดปกติ 30-40% ซึ่งนั่นหมายความว่าโอกาสในการคืนทุนและทำกำไรจะมีรวบที่เร็วขึ้น   

โดยก่อนหน้านี้ บริษัท พลัสพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้คาดการณ์ว่า การลงทุนในคอนโดเพื่อปล่อยเช่า โดยเฉพาะการปล่อยเช่ากลุ่มผู้เช่าต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยนั้น ทำเลที่น่าสนใจและมีโอกาสปล่อยเช่าได้ง่ายคือ ทำเลใจกลางย่านศูนย์กลางธุรกิจ แต่เนื่องจากข้อจำกัดของที่ดินทำให้คอนโดในพื้นที่ดังกล่าวมีราคาสูง ค่าเช่าสูง ดังนั้นทำเลที่ขยับออกมา แต่ยังเดินทางสะดวกอย่างทำเลย่านพระโขนง–อ่อนนุช จึงกลายเป็นทำเลที่น่าสนใจมากขึ้นและมีสัดส่วนผู้เช่าชาวต่างชาติสูง

พระโขนง-อ่อนนุช โอกาสสูง

หากพิจารณาข้อมูลในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา พบว่าพื้นที่ดังกล่าวมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 12% ต่อปี และยังอยู่ใกล้ย่านการอยู่อาศัยของคนต่างชาติในบริเวณเอกมัย–ทองหล่อ–พร้อมพงษ์ แต่คอนโดในโซนพระโขนง–อ่อนนุช มีราคาถูกกว่าประมาณ 40%-60% และยังเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า อยู่ถัดจากสถานีกลางเมืองไม่กี่สถานี เชื่อมต่อเข้าเมืองสะดวก จึงตอบโจทย์ผู้เช่ากลุ่มคนทำงานโดยเฉพาะชาวต่างชาติ เพราะในโซนนี้มีศักยภาพที่จะเป็นย่านความเจริญใหม่ เพราะแวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอล โรงเรียน โรงพยาบาล ร้านค้า ร้านอาหารมากมาย และยังตอบโจทย์เหมาะกับการอยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ทั้งกลุ่มที่เป็นคนทำงานและกลุ่มครอบครัว การคาดการณ์ตลาดเพื่อการลงทุนของ “พลัส พร็อพเพอร์ตี้” นี้สะท้อนให้เห็นว่าในช่วงปลายปีนี้ตลาดซื้อลงทุนปล่อยเช่าน่าจะกลับมาได้

ส่วนตลาดซื้อเพื่ออยู่อาศัยนั้น คาดว่าจะเป็นกลุ่มสุดท้ายที่จะฟื้นตัวกลับมา เนื่องจากลุ่มนี้ยังคงมีปัจจัยลบกดดันมากกว่ากลุ่มตลาดเช่า และลงทุนปล่อยเช่า ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยลบจากการหดตัวของกำลังซื้อ การขาดความเชื่อมั่นต่อรายได้ในอนาคต ซึ่งเป็นผลมาจากผลกระทางเศรษฐกิจในประเทศ และวิกฤติการแพร่ระบาดของเชื้อ Covid -19 ที่มีผลต่อธุรกิจต่างๆและมีผลต่อการจ้างงาน ดังนั้น การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ เพื่อขายจึงน่าจะกลับมาฟื้นตัวได้ชัดเจนในช่วงปี2565 -2566 ซึ่งสอดคล้องกับผลวิจัยของหลายสถาบันการเงิน

สรุป

ความกังวลต่อรายได้ในอนาคต และการขาดความเชื่อมั่นต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ซึ่งได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้ผู้บริโภคยังไม่กล้าตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย แม้ว่าก่อนหน้านี้จะมีแผนซื้อที่อยู่อาศัย แต่จำเป็นต้องชะลอออกไปก่อน เพราะกังวลว่ารายได้จะไม่พอส่งค่างวดธนาคาร ทำให้ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมาผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยเริ่มหันไปเช่าที่อยู่อาศัยแทนงการซื้อ

ขณะที่การเร่งฉีดวัคซีนสร้างภูมิคุ้มกันหมู่ในประเทศจะทำให้การเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวมีความหวังมากขึ้น และส่งผลต่อการฟื้นตัวของกลุ่มตลาดลงทุนปล่อยเช่าในช่วงปลายปี เพื่อรองรับชาวต่างชาติที่จะกลับเข้ามา ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อขายน่าจะเป็นกลุ่มสุดท้ายที่จะฟื้นตัวกลับมาโดยคาดว่าการฟื้นตัวดังกล่าวจะชัดเจนในปี 2565-2566

ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา