เศรษฐกิจผันผวน! โครงการมิกซ์ยูสเพิ่มโอกาสผู้พัฒนาอสังหาฯ แต่อนาคตอาจล้นตลาด 

EIC หรือ Economic Intelligence Center แห่งธนาคารไทยพาณิชย์ SCB วิเคราะห์โอกาสและความเสี่ยงของอสังหาฯ ให้เช่าในอนาคต พบว่า โครงการมิกซ์ยูสเป็นหนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพราะภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนสูงในปัจจุบัน

จุดเด่นที่ทำให้ผู้ประกอบการหันมาสนใจพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น 

(1) ช่องทางนี้ช่วยสร้างรายได้สม่ำเสมอ (recurring income) และลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาอสังหาฯ รูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง เมื่อเกิดการชะลอตัวทางเศรษฐกิจหรือธุรกิจจะช่วยบรรเทาผลกระทบไม่ให้รุนแรงมาก 

โครงการมิกซ์ยูสคือโครงการที่มีส่วนประกอบของอสังหาฯ ที่สร้างรายได้มากกว่า 3 ส่วนขึ้นไป โดยอสังหาฯ ภายในโครงการจะต้องถูกออกแบบมาให้มีการใช้งานร่วมกันได้ 

ต่างกับโครงการที่ใช้งานแบบเดียว (single use) เช่น อาคาร สำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม ที่มีรายได้ทางเดียวต้องปรับตัวมากกว่าเพราะอาจรับผลกระทบมากกว่า 

(2) ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้ที่ดินและพื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เนื่องจากทำเลที่ดีมีไม่มาก ราคาสูง การผสมผสานการใช้งานจึงสำคัญ

อย่างไรก็ดี การเติบโตอย่างก้าวกระโดดจากอุปทานโครงการมิกซ์ยูสในช่วงปี 2020-2023 อาจเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้มีการแข่งขันรุนแรงมากขึ้น จะมีพื้นที่มิกซ์ยูสเปิดดำเนินการเพิ่มขึ้น 9 แสนตารางเมตร หรือประมาณ 40% ของอุปทานใหม่ของธุรกิจพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ราว 2 ล้านตารางเมตรในช่วงปี 2020-2023

EIC คาดว่า อุปสงค์ใหม่ต่อธุรกิจพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ จะอยู่ที่ราว 1 ล้านตารางเมตรเท่านั้น มีความเสี่ยงที่จะนำไปสู่ภาวะอุปทานส่วนเกิน (oversupply) จากการขยายตัวของโครงการมิกซ์ยูส EIC คาดว่าอัตราการปล่อยเช่าอาจทยอยปรับตัวลดลงต่อเนื่อง 

ปี 2023 มีโอกาสลดลงต่ำสุดในรอบ 8 ปี ที่ 86-87% เทียบกับ 93% ในปี 2018 และ 92% ในปี 2019 แนวโน้มราคาค่าเช่าจะชะลอตัวลง ช่วงปี 2020-2023 อัตราค่าเช่าจะขยายตัวเฉลี่ยเพียงปีละ 1% ชะลอตัวลงจาก 4% ในปี 2019 และเฉลี่ยปีละ 6% ในช่วงปี 2014-2018

ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ ความต้องการพื้นที่ค้าปลีกที่ชะลอตัวลงจากผลกระทบ 2 ปัจจัยนี้ 

(1) การขยายตัวของธุรกิจค้าปลีกมีแนวโน้มชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ แข่งขันรุนแรงขึ้น การใช้จ่ายของผู้บริโภคชาวไทยและนักท่องเที่ยวมีแนวโน้มเติบโตชะลอลง

(2) การเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซยังส่งผลให้อุปสงค์ต่อพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มชะลอตัวลง ผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกมีทางเลือกในการจำหน่ายสินค้ามากขึ้น ทั้งแพลตฟอร์ม Marketplace โซเชียลมีเดีย เว็บไซต์ ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่ชะลอตัวลง

2 ปัจจัยนี้ส่งผลให้การขยายสาขา/ ร้านค้าใหม่ชะลอตัวลง ทำให้ความต้องการพื้นที่ค้าปลีกชะลอตัวลง กดดันให้รายได้ค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าขยายตัวต่ำลง 

จากการศึกษาพบว่า โครงการมิกซ์ยูสส่วนใหญ่ที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดนั้น มีความกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD Central Business District) คิดเป็นสัดส่วน 64% เช่น สีลม-สาทร สุขุมวิทตอนต้น (ซอย 1-41) เพชรบุรี ขณะที่พื้นที่ Non CBD คิดเป็นสัดส่วนราว 36% เช่น พื้นที่บางซื่อ บางนา-ตราด ศรีนครินทร์ แจ้งวัฒนะ 

สัดส่วนพื้นที่โครงการมิกซ์ยูสแบ่งเป็นพื้นที่ค้าปลีก 22% พื้นที่สำนักงาน 19% พื้นที่อยู่อาศัย 12% พื้นที่โรงแรม 7% อื่นๆ 40%

นอกจากโครงการมิกซ์ยูสที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในอนาคตจะนำไปสู่การแข่งขันมากขึ้นแล้ว ยังสามารถสร้างผลกระทบทั้งเชิงลบและบวกให้กับโครงการอสังหาฯ ที่อยู่รอบข้างด้วย

ด้านบวก สำหรับบางโครงการที่ส่งผลบวก เช่น ธุรกิจรอบข้าง ไม่ว่าจะเป็นแหล่งท่องเที่ยว ภัตตาคาร ร้านอาหารรอบข้างเติบโตขึ้น โครงการคอนโดมิเนียมมียอดขายเพิ่มขึ้น โรงแรมมีคนเข้าพักมากขึ้น

ด้านลบ เศรษฐกิจที่ผันพวนไม่แน่นอนสูง อาจส่งผลให้มีระยะเวลาในการคืนทุนยาวนาน ผู้พัฒนาโครงการ single use ได้รับความท้าทายมากขึ้นในด้านรายได้ 

ตัวอย่างโครงการมิกซ์ยูสที่มีการปรับตัวเปลี่ยนจุดด้อยเป็นจุดเด่น เช่น โครงการ Samyan Mitrtown ต้องข้ามถนนและเดินทางเท้าจากรถไฟใต้ดินเป็นระยะทาง 300 เมตร เปลี่ยนจุดด้อยด้วยการสร้างอุโมงค์เชื่อมรถไฟฟ้าใต้ดินเข้าสู่โครงการ 

โครงการ ICONSIAM เปิดตัวโครงการด้วยการปล่อยเช่าพื้นที่ค้าปลีกกว่า 91% เนื่องจากไม่ได้ตั้งอยู่ใจกลางเมือง อาศัยการสร้างจุดเด่นจากพื้นที่ริมน้ำ ความหลากหลายภายในโครงการ และจัดอีเวนท์เพื่อสร้างแรงดึงดูดจนกลายเป็น landmark ขนาดใหญ่ของพื้นที่ฝั่งธนบุรี 

โครงการมิกซ์ยูสต้องอาศัย 3 ปัจจัยที่จะทำให้โครงการสำเร็จได้คือ ประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจ พื้นที่ทำเลที่สามารถเดินทางเข้าถึงสะดวก การออกแบบโครงการต้องคำนึงถึงการส่งเสริมกันของลักษณะการใช้พื้นที่แต่ละส่วนด้วย 

นอกจากนี้ สิ่งที่ต้องระวังคือ การบริหารพื้นที่ระหว่างพื้นที่ส่วนตัวและพื้นที่ส่วนกลาง การสร้างแม่เหล็กเพื่อดึงดูดคนเข้ามาในโครงกร และการบริหารโครงสร้างพื้นฐานภายในโครงการ 

ขณะที่โครงการ single use ควรปรับตัวเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน อาทิ ปรับลดค่าเช่าเพื่อจูงใจผู้เช่า หรือดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ เน้นกลุ่มผู้เช่าที่มี concept เฉพาะ เช่น ผู้เช่าหลักเป็นร้านอาหาร เป็นต้น

ที่มา – EIC SCB 

ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา