สมัยก่อนใครๆ ก็ซื้อที่ดินเพื่อลงทุน แต่ตอนนี้มีช่องทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้หลากหลาย หนึ่งในนั้นคือ REIT (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) เป็นกองทรัพย์สินแบบหนึ่ง ที่มีผู้เชี่ยวชาญการลงทุนมาดูแลพอร์ทและกระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายรูปแบบ คนทั่วไปสามารถเลือกซื้อกอง REIT ได้บนกระดานเหมือนกับหุ้น
ซึ่งใครที่ติดตามข่าวคงเคยได้ยิน TREIT (ทีรีท) กลายเป็นกองทรัสต์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่ใหญ่ที่สุดของไทย หลังการควบรวมทองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จากกลุ่ม TICON (บมจ.ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น) เมื่อปีที่ผ่านมา
กอง TREIT มีทรัพย์สินอะไร อยู่ที่ไหนบ้าง ?
พีระพัฒน์ ศรีสุคนธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไทคอน แมนเนจเม้นท์ จำกัด หรือ TMAN ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TREIT) บอกว่า จุดเด่นของ TREIT คือเป็กองทรัสต์ด้านอุตสาหกรรมฯ ที่ใหญ่สุดในไทย ปัจจุบันมูลค่าสินทรัพย์ทั้งสิ้นประมาณ 32,000 ล้านบาท โดยมีทรัพย์สินส่วนหนึ่งมาจากการควบรวมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่ม TICON (เมื่อปลายปี 2560)
รายได้ของกอง TREIT จะมาจากค่าเช่าทรัพย์สินต่างๆ ซึ่งทรัพย์สินของ TREIT มีอยู่หลายที่ กระจายอยู่ในพื้นที่อุตสาหกรรมสำคัญของไทยที่เป็นกลุ่มเป้าหมายของรัฐบาล เช่น อยุธยา ปทุมธานี สมุทรปราการ รวมถึง EEC (โครงการระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก) และมีผู้เช่าเป็นบริษัทระดับสากลจากหลายอุตสาหกรรม อย่าง ยานยนต์ โลจิสติกส์ อิเล็กทรอนิกส์ ฯลฯ
“ปัจจุบัน TREIT มีทรัพย์สินที่เป็นอาคารโรงงานและคลังสินค้ารวม 489 ยูนิต พื้นที่อาคารรวมประมาณ 1,483,610 ตารางเมตร โดยเป็นทรัพย์สินที่ถือครองสิทธิ์ (FreeHold) 69% และสิทธิการเช่า (leasehold) 31%”
3 หัวใจหลักในการบริหารกองทรัสต์ การลงทุน-เงินทุน-ทรัพย์สิน
กอง TREIT จะมีบริษัท TMAN เป็นผู้จัดการ ที่คอยบริหารให้กองทรัสต์ีเติบโตยิ่งขึ้น กลยุทธ์ที่ใช้ในปีนี้ ได้แก่ 1. การลงทุน ปีนี้ทรัพย์สินในกองทรัพสต์ฯ เราจะเพิ่มขึ้นอีกอย่างน้อย 3,500 ล้านบาท (ได้รับการอนุมัตจากผู้ถือหน่วยลงทุนแล้ว) มาจากทรัพย์สินที่ TICON ให้สิทธิการลงทุน ได้แก่
ทรัพย์ใหม่ 58 ยูนิต และทรัพย์แปลงสภาพที่เราจ่ายส่วนต่างซื้อเข้ามาอีก 23 ยูนิต ทรัพย์ทั้งหมดมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 89.7% ซึ่งคาดว่าจะโอนเข้า TREIT เสร็จสิ้นภายใน 31 ธ.ค. 2561 และจะทำให้กองทรัสต์มีรายได้เพิ่มขึ้นปีละ 240 ล้านบาท
ส่วนภายในปีนี้ เราคาดว่าจะมีดีลซื้อทรัพย์นอกกลุ่ม TICON ขนาดประมาณ 500-1,000 ล้านบาท อยู่ในหมวดคลังสินค้า โรงงาน อยู่ในพื้นที่ตอนเหนือของกรุงเทพ และโซนตะวันออกของกรุงเทพ ซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณาว่าจะกู้ยืม หรือเพิ่มทุน
ส่วนปีหน้าเรามองว่าจะลงทุนในทรัพย์ต่างประเทศ ใน CLMV (กัมพูชา สปป.ลาว เมียนมา เวียดนาม) โดยเฉพาะในเวียดนาม เพราะมีความต้องการคลังสินค้า เป็นประเทศที่มีอัตราการเติบโตสูง แต่ก็ต้องดูเรื่องอัตราค่าเช่าด้วย
2. การจัดการเงินทุน เราต้องทำโครงสร้างการเงินให้เหมาะสม และรักษาระดับต้นทุนให้ต่ำ เช่น การออกหุ้นกู้แบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ เพื่อสู้กับภาวะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นทั่วโลก ตอนนี้ต้นทุนอัตราดอกเบี้ยเราอยู่ที่ 3.33% อายุเฉลี่ยหุ้นกู้อยู่ที่ 5 ปี ปัจจุบัน credit rating อยู่ระดับ A ขณะเดียวกันเรายังคงสัดส่วนการกู้ยืมไว้ที่ 25% เพื่อรองรับการลงทุนใหญ่ในอนาคต
“ปีนี้ เราขอผู้ถือหน่วยลงทุนไว้แล้วว่าจะออกหุ้นกู้ 10,000 ล้านบาท ปีนี้ออกไปแล้ว 1 ครั้ง มูลค่ารวม 3,740 ล้านบาท เพื่อ Refinance ปีนี้เราก็ดูอยู่ว่าจะออกเพิ่มไหม”
3. การบริหารทรัพย์ ซึ่งเราต้องลดต้นทุน ลดค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในทรัพย์ฯ ขณะเดียวกันต้องเพิ่มรายได้ ทั้งจากการเพิ่มอัตราการเช่า และอัตราค่าเช่า แต่โชคดีที่ปีนี้มีปัจจัยบวกจากภาวะเศรษฐกิจที่เริ่มฟื้นตัว ไหนจะโครงการขนาดใฆญ่ของภาครัฐเช่น EEC ก็เดินหน้าชัดเจน แม้ไม่เห็นผลดีกับเราในปีนี้ แต่อีก 1-2 ปี นี้จะเห็นความชัดเจน
ปีหน้าให้ยิลด์ 0.68 บาท/หน่วย ตั้งเป้าภายใน 5 ปีมูลค่ากองฯ แตะ 50,000 ล้านบาท
กอง TREIT ปันผลปีละ 4 ครั้ง ปัจจุบันผลตอบแทนอยู่ที่ 0.6766 บาท/หน่วย/ปี เพิ่มขึ้น 4.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ปีหน้าเมื่อมีทรัพย์ใหม่ๆ ของ TICON เข้ามาจะมีผลตอบแทนเพิ่มขึ้น ทางบริษัทคาดว่า หลังมีการรวมทรัพย์ใหม่เข้ามา 1 ปี กอง TREIT จะให้ผลตอบแทน (หลังรวมประกันภัยรายได้จาก TICON) อยู่ที่ 0.6853 บาท /หน่วย/ปี เพิ่มขึ้น 6% จากปีก่อนหน้า
แน่นอนว่าเมื่อบริษัท โตขึ้นทุกปี มูลค่าทรัพย์สินก็ต้องโตขึ้นเฉลี่ยปีละ 10% (หรือคิดเป็นมูลค่าทรัพย์สิน 2,000-3,000 ล้านบาท) เลยตั้งเป้าหมายว่าภายใน 5 ปี (2561-2565) จะมีมูลค่าสินทรัพย์เป็น 50,000 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากสิ้นปีนี้ที่อยู่ 34,000 ล้านบาท
“เรื่องผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี คงต้องดูว่าราคาหน่วยลงทุนเพิ่มขึ้นเท่าไรด้วย เช่น ผลตอบแทน 0.6853 บาท /หน่วย/ปี ถ้าราคาหน่วยลงทุนตอนนี้อยู่ที่ 11.4 บาท/หน่วย ก็ถือว่ามีผลตอบแทนประมาณ 5.9% ต่อปี”
สรุป
สนใจลงทุนอสังหาฯ ต้องรู้จัก TREIT กองทรัสต์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่ใหญ่ที่สุดของไทย ลงทุนในหลายพื้นที่อุตสาหกรรม เช่น อยุธยา ปทุมธานี ฯลฯ ข้อดีคือมีเงินปันผลให้ปีละ 4 ครั้ง แถมยังได้กระจายความเสี่ยงในพอร์ท ซึ่งกองทรัสต์ ไม่ได้มีสภาพเป็นนิติบุคคลจึงไม่เสียภาษี ซึ่งกฎหมายเลยบังคับให้จ่ายเงินปันผลออกมาไม่น้อยกว่า 90% แต่ไม่ว่าใครว่าอะไรดี อะไรเด็ด เราก็ต้องศึกษาข้อมูลก่อนลงทุน
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา