โอนที่ดิน โอนบ้าน 2566 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง คำนวณภาษียังไง

อสังหาริมทรัพย์ถือว่าเป็นทรัพย์สินอย่างนึงที่เราสามารถมีไว้ครอบครองได้ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน คอนโด ซึ่งก่อนการจะครอบครองอาจจะมีการทำสิ่งที่เรียกว่าการโอนเกิดขึ้น ทั้งโอนจากการซื้อขาย เช่นเราซื้อบ้าน ซื้อคอนโด หรือจะเป็นพ่อแม่ยกที่ดินแปลงนึงให้ สิ่งที่เกิดขึ้นต่อจากนั้นก็คือค่าใช้จ่ายในการโอน เรามาดูกันว่าค่าใช้จ่ายในการ โอนที่ดิน โอนบ้าน รวมถึงการจ่ายภาษีต้องทำอย่างไรบ้าง

เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนที่ดิน โอนบ้าน 

กรณีบุคคลธรรมดา

1. บัตรประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนาบัตรประชาชนที่รับรองสำเนาถูกต้อง
2. ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนาทะเบียนบ้านที่รับรองสำเนาถูกต้อง
3. หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) (กรณีที่มอบอำนาจให้ผู้อื่นมาดำเนินการแทน)
4. สำเนาบัตรประชาชน และ สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ ที่รับรองสำเนาถูกต้อง
5. หนังสือสำคัญการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลตัวจริง พร้อมสำเนาที่รับรองสำเนาถูกต้อง (ถ้ามี)

กรณีนิติบุคคล

1. หนังสือรับรองนิติบุคคลที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
3. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ที่ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อที่ดิน พร้อมทั้งแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อที่ดิน
4. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม พร้อมรับรองสำเนาถูกต้อง
5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการบริษัท
6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

ขั้นตอนการโอนที่ดิน โอนบ้าน 

1. เดินทางไปยังสำนักงานที่ดินที่อยู่ในท้องที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
2. กรอกใบคำขอ พร้อมเตรียมเอกสารในการโอนที่ดินตามข้างต้นให้ครบถ้วน
3. ยื่นคำขอและเอกสารให้กับเจ้าหน้าที่เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจเอกสารเบื้องต้น จากนั้นรอคิวเรียกทำการโอนที่ดิน
4. เมื่อถึงคิวของเราแล้ว ให้ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน
5. เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดิน พร้อมทั้งคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินให้ จากนั้นจะให้ใบคำนวณค่าโอนให้เรานำไปชำระเงิน
6. นำใบคำนวณราคาไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน จากนั้นจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลืองมาอย่างละใบ ให้นำใบเสร็จสีเหลืองให้เจ้าหน้าที่ที่เซ็นเอกสาร ส่วนสีฟ้าให้เราถ่ายสำเนาให้ผู้ซื้อ 1 ชุด ส่วนตัวจริงเก็บไว้ที่ผู้ขาย
7. หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่ก็จะพิมพ์สลักหลังโฉนด ให้เราตรวจสอบความถูกต้อง โดยหากเรียบร้อยแล้ว จะได้รับโฉนดที่ดินกับสัญญาซื้อขาย จะถือว่ากรรมสิทธิ์ของที่ดินตกเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนโดยทันที

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน โอนบ้าน 

กรณีซื้อ–ขายกับบุคคล

ปกติเวลาที่เราซื้อบ้าน ซื้อคอนโดกับบริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่พนักงานขายจะสรุปค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นมาให้เราอยู่แล้ว เพื่อให้ได้เตรียมตัวไว้ ในบางครั้งอาจจะได้โปรโมชั่นฟรีค่าโอน ตรงจุดนี้เราอาจจะต้องคุยและตกลงกับทางพนักงานขายให้เข้าใจตรงกันทั้งสองฝ่าย แต่ถ้าหากเราไม่ได้ซื้อจากบริษัทอสังหาฯ แต่เป็นการที่เราไปซื้อจากญาติหรือบุคคลทั่วไปที่เราไปติดต่อขอซื้อบ้านหรือที่ดิน หลักๆ แล้วจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนอยู่ 5 อย่าง ได้แก่ 

ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน โอนบ้าน

ค่าธรรมเนียมการโอนปกติจะอยู่ที่ 2%ของราคาประเมินปกติจะแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างเรากับผู้ขาย หรือบางผู้ขายอาจจะรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด ก็อยู่โปรโมชันและการตกลงระหว่างสองฝ่าย แต่หากที่ดิน(พร้อมอาคารเท่านั้น) หรือบ้านหรือคอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ตอนนี้ทางรัฐฯได้ขยายเวลาการลดค่าธรรมเนียมการโอนลงมาอยู่ที่ 0.1% เท่านั้น ตัวอย่างคุณซื้อบ้านราคา 2.5 ล้าน ค่าธรรมเนียมการโอนปกติจะอยู่ที่ 50,000 บาท ก็จะลดลงมาเหลือเพียง 2,500 บาทเท่านั้น 

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะคือคือภาษีที่เก็บจากธุรกิจหรือกิจการบางประเภทที่กฎหมายกำหนดให้เป็นพิเศษโดยแยกจากภาษีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งจะอยู่ที่ 3.3% หากผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านหรือซื้อบ้านโครงการใหม่แล้วมีการถือครองไม่เกิน 5 ปี แต่หากเกิน 5 ปีขึ้นไปหรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีขึ้นไป ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์ด้วย

ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์จะอยู่ที่ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์มาคำนวณ และถ้าหากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่จำเป็นต้องเสียค่าอาการแสตมป์

ค่าจดจำนอง

ค่าจดจำนองจะอยู่ที่ 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท หากเป็นการกู้ แต่ถ้าเป็นการซื้อด้วยเงินสดจะไม่ต้องจ่ายค่าจดจำนอง และเช่นเดียวกับค่าธรรมเนียมการโอน ณ ตอนนี้ลดลงจาก 1% เหลือเพียง 0.01% 

ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภงด.)

ถ้าหากเราซื้อบ้านหรือที่ดินจากบุคคลธรรมดา ไม่ใช่บริษัทอสังหาฯ ทางผู้ขายจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วย เพราะถือเป็นรายได้จากการซื้อขาย โดยวิธีการคิดจะเป็นแบบขั้นบันได โดยจำนวนเงินที่เอาไปคิด ไม่ได้คิดจากราคาที่มีการซื้อขาย แต่คิดจากจำนวนปีที่ถือครองอสังหาฯและวิธีที่ได้มา โดยใช้ราคาจากการประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยกรมที่ดิน

กรณีโอนโดยยกให้ญาติพี่น้อง

การโอนที่ โอนบ้านในลักษณะที่จะมีข้อแตกต่างตามความสัมพันธ์ของเรา ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นนั้นไม่เท่ากัน ได้แก่

การโอนให้ลูกที่ชอบโดยกฎหมาย

คำว่าลูกที่ชอบโดยกฎหมายหมายถึง ลูกที่เกิดระหว่างที่สามี-ภรรยาจดทะเบียนสมรสกันอย่างถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น โดยที่ค่าใช้จ่ายในการโอนลักษณะนี้ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน  

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% จากราคาประเมิน ในส่วนนี้จะมีการยกเว้นหากราคาประเมินไม่เกิน 20 ล้านบาท ตัวอย่างเช่น พ่อแม่โอนบ้านให้ลูกซึ่งมีราคา 25 ล้านบาทตามราคาประเมิน ในส่วน 20 ล้านบาทแรกจะได้รับการยกเว้นการคิดภาษี แต่จะถูกคิดภาษี 5% ในส่วน 5 ล้านบาทที่เกินมา

การโอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

คำว่าลูกที่ไม่ชอบโดยกฎหมายพูดกันง่ายๆ ก็คือลูกนอกสมรสแบบที่น่าจะคุ้นเคยกัน ซึ่งหมายถึงลูกที่เกิดในระหว่างที่ไม่ได้มีการจดทะเบียนสมรสอย่างถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร เมื่อสามี-ภรรยาต้องการโอนที่ดิน โอนบ้านให้จะมีค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน

• ในส่วนของการคิดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะแตกต่างจากการโอนให้ลูกที่ชอบโดยกฎหมายตรงที่จะไม่มีการยกเว้นในส่วน 20 ล้านบาทแรก และการคิดภาษีจะถูกคิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน ซึ่งหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

การโอนให้สามี-ภรรยา หรือคู่สมรสทางกฎหมาย

การโอนในลักษณะนี้ต้องเป็นคู่สมรสทางกฎหมายอย่างถูกต้อง ซึ่งหมายถึงได้มีการจดทะเบียนสมรสเป็นที่เรียบร้อยเท่านั้น และไม่ใช่การโอนในรูปแบบของมรดกโดยค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน โอนบ้าน โอนคอนโด จากสามีหรือภรรยาที่ถูกต้องตามกฎหมายนั้นจะมีค่าใช้จ่ายเหมือนกับการโอนให้ลูกที่ไม่ชอบโดยกฎหมายเลย ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน 

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดภาษีจะถูกคิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน ซึ่งหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

การโอนให้ญาติพี่น้อง

การโอนที่ดิน โอนบ้านในรูปแบบนี้คือการโอนให้กับบุคคลที่ไม่ได้เข้าเกณท์ของ 3 รูปแบบที่เล่ามาข้างต้น อาจจะเป็นลุง ป้า น้า อา ปู่ ย่า ตา ยาย ลูกเขย หลาน เป็นต้น ซึ่งหากไม่ได้รับการโอนในรูปแบบของมรดกนั้นจะต้องมีค่าใช้จ่ายในการโอน ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% โดยในส่วนค่าธรรมเนียมการโอน หากเป็นการโอนจากปู่ ย่า ตา ยาย ไปให้หลานหรือที่เรียกว่าผู้สืบสันดาน ในส่วนค่าธรรมเนียมการโอนนี้จะลดเหลือ 0.5%

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดภาษีจะถูกคิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน ซึ่งหักค่าใช้จ่ายได้ตามปีที่ถือครอง

เราสรุปมาให้เป็นตารางในส่วนของค่าใช้จ่ายในการโอนแต่ละรูปแบบดังนี้

นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมที่พูดถึงไปยังมีค่าธรรมเนียมอื่นๆ อีก เช่น ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท, ค่าพยาน 20 บาท, ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

กรณีโอนมรดก

การโอนที่ดิน โอนบ้านในรูปแบบของการโอนมรดก จะมีค่าใช้จ่ายเพียงแค่ค่าจดทะเบียนเท่านั้นหากผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดาน เช่น ลูก หลาน หรือคู่สมรส จะเสียค่าธรรมเนียม 0.5% จากราคาประเมิน แต่หากเป็นญาติ พี่น้อง ลูกบุณธรรม จะเสียค่าธรรมเนียมอยู่ที่ 2% จากราคาประเมิน

นอกจากค่าธรรมเนียมแล้ว ผู้ที่รับมรดกจะต้องเสียภาษีมรดกตามอัตราดังนี้

• หากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากมูลค่า 100 ล้านบาทนั้น  

• หากผู้รับมรดกเป็นพ่อ แม่ ปู่ ย่า ตา ยาย หรือผู้สืบสันดาน อัตราภาษีที่ต้องเสียจะลดลงมาเหลือ 5% 

• หากสามีหรือภรรยา คนใดคนหนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกฝ่ายได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน หากมีการจดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย ผู้รับมรดกจะได้รับการยกเว้นภาษี

Source: ddproperty.com, baania.com

ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา