จับกระแสอสังหาฯ โค้งท้าย เมื่อปทุมธานี – สมุทรปราการ – นนทบุรี กลายเป็นกรุงเทพ

เมื่อระบบคมนาคม และความเจริญ เริ่มกระจายออกจากหัวเมืองใหญ่ ดังนั้นคงไม่แปลกที่จังหวัดรอบกรุงเทพ หรือปริมณฑล มีคนย้ายเข้ามาอยู่มากขึ้น โดยเฉพาะ ปทุมธานี, สมุทรปราการ และนนทบุรี ลองมาจับกระแสเรื่องนี้ผ่านมุมมองนักวิเคราะห์กัน

3 จังหวัดปริมณฑลไร้ซึ่งพรมแดน

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เล่าว่า การกระจายความเจริญออกจากหัวเมืองใหญ่เริ่มเห็นได้ชัดเจนในปี 2559 เพราะในตัวจังหวัดปริมณฑล เฉพาะปทุมธานี, สมุทรปราการ และนนทบุรี มีความเจริญ และมีคนอพยพเข้ามาอยู่อาศัยเพิ่มขึ้น จนบางอำเภอใน 3 จังหวัดดังกล่าว มีความคึกคักมากกว่าเขตบางเขตในกรุงเทพอีกด้วย และสามารถเรียก 3 จังหวัดนี้เป็นเขตกรุงเทพได้

โดยสิ้นปี 2558 เมื่ออ้างอิงตัวเลขจากกรมการปกครอง กระทรวงมหาไทย พบว่า จำนวนประชากรในกรุงเทพมีประมาณ 5.1 ล้านคน เทียบกับปี 2553 แทบไม่เพิ่มขึ้น แต่ถ้าดูจังหวัดปทุมธานีมีการเพิ่มขึ้นจาก 9.8 แสนคนในปี 2553 เป็น 1 ล้านคนในปี 2558  หรือ 11% รวมถึงจังหวัดนนทบุรีที่เพิ่มขึ้น 8% จากปี 2553 เป็น 1.1 ล้านคน และสมุทรปราการก็เพิ่มขึ้น 8% จากปี 2553 เช่นกัน เป็น 1.2 ล้านคน

แนวดิ่ง – แนวราบปูพรมแนวรถไฟฟ้า

“จากการเพิ่มขึ้นของประชากรใน 3 จังหวัดนี้ ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งแนวดิ่ง และแนวราบ ต่างเข้าไปพัฒนาโครงการต่างๆ เพื่อรับกับดีมานด์ผู้พักอาศัยใหม่ที่ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นใน 3 จังหวัดนี้ ส่วนจังหวัดที่ติดกรุงเทพอื่น เช่นสมุทรสาคร และนครปฐมนั้น ปัจจุบันยังไม่เติบโตในแง่ผู้พักอาศัยเหมือนใน 3 จังหวัดข้างต้น ผ่านปัจจัยเรื่องรถไฟฟ้ายังไม่มีความชัดเจน ทำให้บริษัทอสังหาฯ ยังไม่จริงจังในพื้นที่เหล่านี้”

ทั้งนี้การมีรถไฟฟ้า รวมถึงระบบคมนาคมที่ดีขึ้น ทำให้โครงการแนวราบบริเวณลำลูกกา, บางพลี และบางบัวทอง ถูกก่อสร้างมากขึ้น ทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ ที่สำคัญบางแห่งมีราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ซึ่งหาไม่ได้แล้วในเขตกรุงเทพ นอกจากนี้ในเขตนนทบุรี ยังมีคอนโดมีเนียมเกิดใหม่จำนวนมาก ส่วนใหญ่เป็นอาคารที่ต่ำกว่า 8 ชั้น และมีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพื่อตอบโจทย์ผู้พักอาศัยที่ทำงานในเมืองบริเวณนั้น

ถึงเจริญ แต่เศรษฐกิจไม่ฟื้นยอดก็ไม่ไป

อย่างไรก็ตาม เมื่อเศรษฐกิจไม่ฟื้นเต็มที่ ประกอบกับความไม่ชัดเจนของรถไฟฟ้าหลายสาย และการไม่เชื่อมสายหลักของสายสีม่วง ทำให้คอนโดมีเนียมในเขตนนทบุรีเหลือขายมากที่สุด เนื่องจากตลอด 5 ปีมีการเปิดขายห้องชุดปีละ 10,000 ห้อง อาจต้องรออีกระยะหนึ่งถึงจะขายหมด นอกจากนี้หลายบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ต่างชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป ผ่านความไม่แน่นอนนี้เช่นกัน

สำหรับจำนวนบ้านแนวราบในเขตกรุงเทพ และปริมณฑลมีกว่า 1,000 โครงการที่เปิดขาย รวมมูลค่าโครงการทั้งหมดราว 9 แสนล้านบาท ผ่าน 2 แสนหน่วยที่รวมทั้งมีผู้ซื้อ และยังไม่ขาย ส่วนคอนโดมีเนียมเมื่อนับถึงครึ่งแรกของปี 2559 จะมีทั้งหมด 442 โครงการ มีทั้งหมด 2.3 แสนหน่วยที่รวมทั้งมีผู้ซื้อ และยังไม่ขาย โดยจำนวนนี้เหลือขายอยู่ 59,000 หน่วย หรือ 26% ของทั้งหมด

สรุป

การกระจายความเจริญจากเขตเมืองต้องอาศัยเวลา และเมื่อความเจริญออกไป อสังหาริมทรัพย์ก็จะตามไปเพื่อตอบโจทย์ครัวเรือนใหม่ๆ แต่ด้วยปีหน้าความชัดเจนในเรื่องต่างๆ เช่นระบบคมนาคม และรถไฟฟ้ายังไม่ชัดเจนมากนัก ทำให้ยังมีแค่ ปทุมธานี, สมุทรปราการ และนนทบุรี ที่เหมือนกรุงเทพ แต่ที่เหลือคงต้องรอไปก่อน

ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา