ตลาดที่อยู่อาศัยอ่อนแออยู่แล้วจากผลกระทบของมาตรการ LTV ในปี 2019 และยังหดตัวต่อเนื่องทั้งอุปสงค์จากกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลงจากการที่ผู้ประกอบการเลื่อนเปิดโครงการใหม่ๆ ออกไป ขณะเดียวกันยังมุ่งเน้นระบายสต็อกเหลือขายที่ยังอยู่ในระดับสูง
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยช่วงที่ผ่านมา ซบเซาต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่หดตัว กำลังซื้อของต่างชาติที่อ่อนแอลง ผนวกกับมาตรการ LTV ที่มีผลบังคับเดือนเมษายนปี 2019 ส่งผลให้หน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2019 หดตัว -17% YoY
ต่อเนื่องมาปี 2020 การแพร่ระบาดของโควิด-19 ซ้ำเติมให้ตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวลงมากขึ้น สะท้อนได้จากข้อมูล AREA ที่จำนวนหน่วยขายได้ในครึ่งแรกของปี 2020 หดตัวถึง -45% YoY
จากกำลังซื้อที่ปรับลดลงและผลกระทบจากมาตรการ Lockdown ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการออกไปทำกิจกรรมต่างๆ นอกบ้าน ยอดขายต่างชาติหยุดชะงักลงจากการจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศและภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลง
ยอดขายปรับลดลงอย่างมากจากผลการชะลอเปิดโครงการใหม่ๆ ออกไป อัตราการขายได้ในเดือนแรกของโครงการเปิดใหม่ปรับลดลงอย่างต่อเนื่องต่ำกว่าค่าเฉลี่ยช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉลี่ย ช่วงครึ่งแรกปี 2020 อัตราขายได้สำหรับคอนโดมิเนียม 26% ทาวน์เฮาส์ 13% บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 8% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ทั้งหมดในแต่ละประเภท
บริษัทขนาดใหญ่หันมาเน้นเจาะตลาดแนวราบ ขณะเดียวกันเน้นระบายสต็อกคอนโดมิเนียมโดยมีการแข่งขันออก promotion ต่างๆ มากขึ้น และส่งเสริมการขายหลากหลายช่องทาง กอปรกับชื่อเสียงน่าเชื่อถือ ส่งผลให้ผลตอบรับปรับตัวดีขึ้น
การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้ผู้ประกอบการเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้นสะท้อนจากการเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไปโดยเฉพาะช่วงครึ่งแรกของปีที่ได้รับผลกระทบจาก Lockdown ส่งผลให้ 7 เดือนแรกของปี 2020 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ปรับลดลงถึง -43% YoY มาอยู่ที่ 34,390 หน่วย
ผู้ประกอบการหันมาเปิดโครงการในระดับราคาที่ถูกลงโดยเน้นตลาด affordable (ราคาไม่แพง) มากขึ้น ผู้ประกอบการหันมาเปิดโครงการแนวราบโดยเฉพาะทาวน์เฮาส์มากขึ้น สะท้อนจากหน่วยเปิดใหม่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท อีกทั้งหน่วยเปิดใหม่ส่วนใหญ่ยังอยู่ในแนวรถไฟฟ้า อาทิ สายสีน้ำเงิน สีเขียว สีเหลือง และพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ
แม้ว่าผู้ประกอบการจะมีการปรับตัวด้วยการชะลอการเปิดโครงการใหม่ๆ ออกไปค่อนข้างมาก แต่หน่วยเหลือขายสะสมยังคงอยู่ในระดับค่อนข้างสูง หน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ กลางปี 2020 อยู่ในระดับสูงที่ 2.21 แสนหน่วย กว่า 41% เป็นประเภทคอนโดมิเนียม
นอกจากนี้ ระดับราคาที่ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 3 ล้านบาท อยู่ในระดับสูงราว 6.3 หมื่นหน่วยหรือสัดส่วนราว 70% ของหน่วยเหลือขายคอนโดมิเนียมทั้งหมด แม้ว่าช่วงครึ่งแรกของปี 2020 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีการเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ออกไป ส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายสะสมของที่อยู่อาศัยบางประเภท อาทิ คอนโดมิเนียมที่ราคามากกว่า 2 ล้านเริ่มปรับลดลงจากปี 2019
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการหันมาเน้นโครงการแนวราบมากขึ้น ส่งผลให้หน่วยเหลือขายของโครงการแนวราบบางส่วนเร่งตัวขึ้นด้วย อาทิ ทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านที่มีแนวโน้มเข้าในตลาดมากขึ้น ดังนั้น จึงต้องจับตามองภาวะอุปทานส่วนเกิน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาระดับต่ำกว่า 3 ล้านที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจค่อนข้างมาก
จากฐานข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคลซึ่งสะท้อนถึงการโอนที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2020 ราคาคอนโดมิเนียมปรับลดลงราว -10% YoY
เมื่อวิเคราะห์ข้อมูลการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมจากฐานข้อมูลอสังหาฯ ที่ประกาศใน website Hipflat พบว่าราคาต่อตารางเมตรที่ประกาศขายมีแนวโน้มชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2018 จากค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2011-2019 เพิ่มขึ้นราว 3% ต่อปี ล่าสุด ไตรมาส 1 ปี 2020 เพิ่มขึ้นเพียง 1.7% YoY ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมในตลาดต่างจังหวัดเริ่มเห็นตัวเลขของราคาที่ปรับตัวลดลงที่ -1.8%
สะท้อนภาวะอุปทานส่วนเกินมีแนวโน้มกดดันให้ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ยังปรับตัวลดลงต่อไปอีกระยะ จนกว่าตลาดจะเริ่มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นในระยะ 2 ปีข้างหน้า
EIC มองว่า ยอดขายที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปีนี้ ยังฟื้นตัวอย่างช้าๆ และยังอยู่ในภาวะซบเซา ส่งผลให้คาดการณ์จำนวนหน่วยขายได้ในปี 2020 คาดว่าจะหดตัวอยู่ที่ -29% YoY จากช่วงครึ่งแรกของปีที่หดตัว -45% YoY
นอกจากนี้ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวลดลงต่อเนื่องนับตั้งแต่มาตรการ LTV มีผลบังคับในเดือนเมษายน 2019 ถึงปี 2020 EIC คาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงที่เหลือของปี 2020 มีแนวโน้มหดตัว ส่งผลให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งปี 2020 คาดว่าจะหดตัว -7% อยู่ที่ 8.7 แสนล้านบาท
ขณะที่ยอดขายที่อยู่อาศัยจะกลับมาใกล้เคียงกับระดับยอดขายปี 2019 ซึ่งเป็นช่วงก่อนเกิดโควิด ได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2022 โดยกลุ่มกำลังซื้อระดับกลางถึงบนน่าจะเป็นกลุ่มที่นำการฟื้นตัวของตลาด โดยโครงการแนวราบน่าจะยังเป็นตลาดที่มีสัดส่วนหลักเนื่องจากตอบโจทย์กลุ่ม real demand ที่อยู่อาศัยจริงมากที่สุด ขณะที่กลุ่มกำลังซื้อน้อยน่าจะฟื้นตัวอย่างช้าๆ
ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์เพื่อตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป ดังนี้
- ช่องทางการขาย online
- การพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่เน้นความคุ้มค่า สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ลดลง
- ไลฟ์สไตล์ใหม่ เช่น เทรนด์การ Work from home จะส่งผลให้ผู้บริโภคเลือกที่อยู่อาศัยโดยให้ความสำคัญกับทำเลและพื้นที่ใช้สอย
- รูปแบบการพัฒนาโครงการที่ต้องตอบโจทย์เทรนด์ผู้บริโภคยุคใหม่ อาทิ ด้านสุขภาพและสุขอนามัย
ที่มา – EIC
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา