จากจุดเร่ิมต้นโครงการ EEC หรือพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก ทำให้หลายธุรกิจดูคึกคักขึ้น รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังไม่ทันไรก็ดูเหมือนจะกลายเป็นขาลง หรือที่เรียกว่า “Sunset” ซะแล้ว ยิ่งมาเจอโควิดเข้าไปยิ่งหนักหนากว่าเดิม
ช่วงแรกของการเปิดตัวโครงการ EEC นั้น ก่อให้เกิดการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC จำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์ ในพื้นที่จังหวัดชลบุรี ซึ่งเป็นทำเลใกล้นิคมอุตสาหกรรม โดยกลุ่มเป้าหมายหลักของผู้ประกอบการอสังหาฯ คือ กลุ่มคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรม และประชาชนในพื้นที่ใกล้เคียง รวมไปถึงกลุ่มนักลงทุนซื้อและปล่อยเช่าระยะยาว และกลุ่มนักเก็งกำไร
การแห่เปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรีและระยองนั้นส่งผลให้ราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นแบบฉุดไม่อยู่ แม้ว่าก่อนหน้านั้นราคาที่ดินจะมีการปรับตัวไปแล้วรอบใหญ่หลังการประกาศเปิดตัวโครงการ EEC จนถึงปัจจุบันนี้ราคาที่ดินก็ยังปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องแม้ว่าตลาดอสังหาฯ จะชะลอตัวลงอย่างมาก โดยปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินยังพุ่งไม่หยุด คือ การเข้าซื้อที่ดินสะสมของกลุ่มผู้มีเงินเย็น และกลุ่มผู้ประสบความสำเร็จในธุรกิจที่ซื้อที่ดินไว้ทำกำไรจากขายต่อ
ราคาที่ดิน 3 จังหวัด EEC ยังพุ่งไม่หยุด!!
โดยกลุ่มนี้ตั้งราคาขายสูงกว่าราคาซื้อ 5-8 เท่าตัว และไม่รีบร้อนที่จะขายที่ดินออกเพราะมั่นใจว่าหลังการชะลอตัวในช่วงการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ตลาดจะกลับมาขยายตัวได้ดีเหมือนช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาด และเมื่อโครงการ EEC เริ่มเป็นรูปธรรมมากขึ้น ราคาที่ดินในพื้นที่ก็จะปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่เจ้าของที่ดินเดิมก็ไม่รีบร้อนจะขายเพราะมองว่าราคายังไปได้อีกไกล นอกจากนี้ เจ้าของที่ดินยังมีแนวคิดจะร่วมทุนพัฒนาโครงการ แทนการขายให้ผู้ประกอบการ โดยเจ้าของที่ดินพร้อมจะออกที่ดิน และให้บริษัทอสังหาฯเข้ามาบริหารการขายและพัฒนาโครงการ ซึ่งรูปแบบดังกล่าวกำลังเป็น เทรนด์สำหรับบริษัทอสังหาฯ ที่มีกระแสเงินสดจำกัด ดังนั้นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมราคาที่ดินใน EEC ณ ปัจจุบันนี้จึงยังพุ่งไม่หยุด แม้ตลาดอสังหาฯจะอยู่ในช่วงขาลงก็ตาม
สถานการณ์ไม่เป็นใจ โอเวอร์ซัพพลายจึงเกิดขึ้น
อย่างไรก็ตาม การโหมเปิดโครงการของบริษัทอสังหาฯพร้อมกันจำนวนมาก เริ่มส่งผลให้ซับพลายในพื้นที่สูงกว่าดีมานด์ที่มี ขณะเดียวกันการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาร และการปรับตัวสูงขึ้นของหนี้ภาคครัวเรือนทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคในประเทศลดลง ประกอบกับกลุ่มนักลงทุนทยอยทิ้งเงินดาวน์ในโครงการต่างๆ เพราะมองว่าไม่สามารถทำกำไรจากการขายได้ หลังจากการการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทวีความรุนแรงขึ้นในรอบที่ 2 และรอบที่ 3 จนทำให้กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ และนักท่องเที่ยวหลักจากจีนหายไปจากตลาด ซึ่งปัจจัยที่เกิดขึ้นทั้งหมดนี้ทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายขึ้นในพื้นที่ EEC
หากสังเกตุให้ดีจะพบว่าการโอเวอร์ซับพลายไม่ได้มีผลโดยตรงมาจากการหยุดชะงักหรือชะลอตัวในการลงทุนของภาคอุตสาหกรรม แต่ปัจจัยหลักๆ เกิดจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งทำให้ดีมานด์ต่างชาติหายไป โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยา บางแสน จนส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนและเก็งกำไรทยอยทิ้งดาวน์โครงการห้องชุดในพื้นที่ EEC จำนวนมาก ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าจริงๆ แล้วการขยายตัวของดีมานด์ในโครงการที่อยู่อาศัยพื้นที่ EEC เกิดจากดีมานด์นักท่องเที่ยวเป็นหลัก
หากพิจารณาถึงศักยภาพและแนวโน้มการลงทุน การแข่งขันที่จะดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาลงทุนในภาคอุตสาหกรรมของประเทศไทย เมื่อเทียบกับคู่แข่งอย่างจีน และเวียดนาม จากเม็ดเงินลงทุนตรงจากต่างประเทศในไทย พบว่าตัวเลขการลงทุนลดต่ำลงต่อเนื่องตั้งแต่ปี 55 ถึงปัจจุบัน สะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มการลงทุนตรงจากต่างชาติเข้าสู่ประเทศไทยลดลงอย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับเวียดนาม และจีน
การลงทุนจากต่างประเทศ-ส่งออก ของไทย ลดลงต่อเนื่อง
นอกจากนี้ ตัวเลขการส่งออกของไทยในช่วงก่อนโควิด–19 แพร่ระบาดในปี 63 ตัวเลขส่งออกของไทยอยู่ที่ 19,300 ล้านดอลลาร์ หรือ -6.71% จากปีก่อนหน้า ขณะที่เวียดนาม มีตัวเลขการส่งออก +12.2% และในช่วง 10 เดือนแรกของปี 63 ไทยมีตัวเลขส่งออกที่ 19,200 ล้านดอลล่าร์ หรือ -7.26% ขณะที่เวียดนามมีตัวเลขส่งออก +4.9% ขณะที่สัดส่วนการลงทุนจากต่างประเทศเข้าสู่ประเทศไทยในกลุ่มประเทศอาเซียนประเทศไทยมีสัดส่วนการลงทุนในปี 53 ที่ 29% และทยอยลดลงมาอยู่ที่ 10% ในปี 62 ซึ่งถือว่าเป็นสัดส่วนที่ต่ำที่สุดในภูมิภาคอาเซียน
จากปัจจัยข้างต้นสะท้อนให้เห็นว่าภาคอุตสาหกรรมไม่ใช่ตัวขับเคลื่อนและสร้างดีมานด์หลักของตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่ EEC เพราะแม้ว่าในช่วงที่ผ่านมารัฐบาลยังทยอยลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ทั้งระบบรถไฟฟ้า สนามบินอู่ตะเภาแต่ก็ไม่ได้สร้างให้เกิดดีมานด์ในตลาดอาคารชุดและทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สังเกตุได้จากตัวเลขการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยครึ่งแรกของปี 64 ซึ่งมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 5,752 หน่วย ลดลง -17.1% คิดเป็นมูลค่า 14,227 ล้านบาท หรือ ลดลง -35.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 63 ทำให้มีซัพพลายระหว่างขายสะสมอยู่ 72,120 หน่วย หรือ ลดลง -7.5% และมีมูลค่า 240,722 ล้านบาท หรือ ลดลง -7.9% โดยมีหน่วยขายได้ใหม่ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า หรือมีหน่วยขายได้ใหม่เพียง 8,841 หน่วย หรือ ลดลง -25.9% และมีมูลค่า 26,198 ล้านบาท หรือ ลดลง-31.0% ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายอยู่ในตลาด63,279 หน่วย และมีมูลค่า214,525 ล้านบาท ซึ่งลดลงทั้งจำนวนหน่วย
ดีมานด์อยู่ตลาดกลางบน ไม่ใช่กลุ่มคนทำงาน
ทั้งนี้ กลุ่มสินค้าที่ขายได้ใหม่กว่า 80% เป็นกลุ่มสินค้าในตลาดระดับบน โดยคอนโดในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ขณะที่บ้านแนวราบที่ขยายได้ดีคือกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับราคา 4 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ที่ขายได้ใหม่ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการในพื้นที่ใกล้สถานที่ท่องเที่ยว หรือเป็นบ้านและคอนโดตากอากาศ ซึ่งสังเกตุว่าสินค้าที่ขายได้อยู่ในตลาดระดับกลาง–บน ขณะที่คอนโดและทาวน์เฮ้าส์ในตลาดกลาง–ล่างยังมีซัพพลายสะสมเหลือขายอยู่จำนวนมาก
สรุป
จากสถานการณ์ต่างๆ ประกอบกับการปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่ดิน เป็นต้นทุนหลักของโครงการอสังหาฯ ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการในตลาดล่าง ซึ่งรองรับกลุ่มคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมได้ยาก เพราะต้นทุนที่ดินที่พุ่งสูงต่อเนื่องทำให้ราคาขายโครงการใหม่ขยับขึ้น ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงจากหนี้สินคัวเรือนที่ปรับตัวเพิ่ม และการลดเวลาในการจ้างงานของโรงงานที่ทำให้รายได้ของกลุ่มลูกค้าในตลาดล่างลดลง ซึ่งมีผลต่อการขอสินเชื่อได้ยากขึ้น ภาวะดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการมองว่าธุรกิจอสังหาฯ กำลังจะกลายเป็นหนึ่งในธุรกิจ Sunset ในพื้นที่ EEC เพราะการลงทุนของภาคอุตสาหกรรมไม่ได้เป็นตัวขับเคลื่อนดีมานด์ที่อยู่อาศัยมากอย่างที่หลายๆ คนคาดการณ์
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา