ในยุคที่โลกเปลี่ยนแปลงรวดเร็วและเต็มไปด้วยความผันผวน ผู้ประกอบการจำนวนมากกำลังเจอคำถามเดียวกันว่า จะลงทุนอย่างไรโดยไม่แบกรับความเสี่ยงมากเกินไป เพราะทั้งต้นทุนก่อสร้างที่ผันผวน ดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง ไปจนถึงความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ ล้วนทำให้การตัดสินใจลงทุนในโครงการใหม่ๆ ไม่ใช่คำตอบที่ง่ายเหมือนเมื่อก่อน
ในฝั่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ปัญหานี้ก็เกิดขึ้นไม่ต่างกัน โดย ‘รัชนี มหัตเดชกุล’ กรรมการผู้จัดการ ‘พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์’ สะท้อนว่า โลกกำลังเปลี่ยนจากการตั้งฐานการผลิตขนาดใหญ่ในประเทศเดียว ไปสู่การกระจายความเสี่ยงมากขึ้น หลายบริษัทเริ่มขยับสู่โมเดล ‘China Plus One’ หรือมากกว่านั้น
รวมถึงเริ่มเห็นสัญญาณความสนใจจากนักลงทุนในบางภูมิภาค เช่น ‘ตะวันออกกลาง’ ที่กำลังมองหาทางเลือกใหม่ เพื่อให้ซัพพลายเชนมีเสถียรภาพ และรับมือความไม่แน่นอนได้ดีขึ้น
เมื่อการลงทุนก้อนใหญ่กลายเป็นความเสี่ยง โมเดล ‘คลังสินค้า’ และ ‘โรงงานให้เช่า’ จึงกลายเป็นคำตอบใหม่ของธุรกิจยุคนี้
เมื่อ ‘ธุรกิจให้เช่า’ กลายเป็นคำตอบในวันที่ความไม่แน่นอนเพิ่มขึ้น
‘รัชนี’ เล่าให้ฟังว่า ธุรกิจ ‘Warehouse & Factory for Rent’ คือการพัฒนาอาคารโรงงาน และคลังสินค้าให้พร้อมใช้งาน รองรับทั้งรูปแบบ Ready Built และอาคารมาตรฐานที่สามารถปรับใช้งานได้หลากหลาย เพื่อตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะ เช่น ห้องเย็น หรือการติดตั้งเครื่องจักรหนัก ได้อย่างรวดเร็ว
อีกหนึ่งรูปแบบคือ ‘Built-to-Suit’ ที่ออกแบบตามความต้องการเฉพาะของผู้เช่า ควบคู่กับบริการแบบ ‘One Stop Service’ ที่ช่วยให้ผู้ประกอบการเริ่มดำเนินธุรกิจได้ โดยไม่ต้องลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเองทั้งหมด
ข้อได้เปรียบสำคัญของโมเดลนี้คือ ‘ความยืดหยุ่น’ ทั้งในมุมของการเงิน และการดำเนินธุรกิจ ผู้เช่าสามารถบริหารกระแสเงินสดได้ดีขึ้น ไม่ต้องแบกรับต้นทุนก้อนใหญ่ตั้งแต่เริ่มต้น ขณะที่ฝั่งผู้พัฒนาอย่าง ‘พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์’ ก็สามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องในระยะยาว
นอกจากนี้ ธุรกิจให้เช่ายังมีความโดดเด่นด้านผลตอบแทน โดย ‘รัชนี’ ระบุว่า อัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจเช่าอยู่ที่ประมาณ 80-85% สูงกว่าธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมที่อยู่ราว 20% แม้จะต้องใช้เงินลงทุนสูงกว่าในช่วงแรก แต่แลกกับความต่อเนื่องของรายได้ในระยะยาว
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ทำให้โมเดลนี้ยั่งยืน ไม่ใช่แค่ตัวอาคาร แต่คือการบริหารพอร์ตผู้เช่าให้สมดุล ‘พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์’ เลือกจำกัดสัดส่วนลูกค้าในแต่ละอุตสาหกรรมไม่ให้เกิน 20-25% เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากวัฏจักรเศรษฐกิจของแต่ละอุตสาหกรรมที่ไม่เท่ากัน
วิธีคิดนี้ทำให้บริษัทสามารถรักษาอัตราการเช่าให้อยู่ในระดับสูงได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนผ่านผลการดำเนินงานปี 2568 ที่ ‘พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์’ มีอัตราการเช่ารวมสูงถึง 96% และอัตราการต่อสัญญาอยู่ที่ 98% พร้อมกับการปิดดีลผู้เช่าใหม่กว่า 150,000 ตารางเมตร ซึ่งตัดสินใจเร็วขึ้นกว่าเดิมมาก จาก 12 เดือนเหลือเพียง 3-6 เดือน โดยบางรายถึงขั้นตัดสินใจจองพื้นที่ตั้งแต่เริ่มลงเสาเข็ม เพื่อเร่งเดินหน้าธุรกิจให้ทันต่อสถานการณ์โลก
‘พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์’ ทำอย่างไร ให้อัตราการเช่ามากกว่า 90% ต่อเนื่อง
ดีมานด์ที่แข็งแกร่งนี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยบังเอิญ แต่มีที่มาชัดเจน ‘รัชนี’ อธิบายว่า มาจากทั้งการย้ายฐานการผลิต การเติบโตของอีคอมเมิร์ซ และการขยายตัวของการนำเข้า-ส่งออก ซึ่งล้วนผลักดันให้ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ยุทธศาสตร์อย่างโซนบางนา-ตราด และ EEC
ภายใต้บริบทนี้ ‘พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์’ ได้พัฒนาโครงการ ‘Bangkok Free Trade Zone’ หรือ BFTZ จนปัจจุบันมีรวม 10 โครงการ พื้นที่เช่ารวมทะลุ 1 ล้านตารางเมตร และตั้งเป้าขยายสู่ 2 ล้านตารางเมตรในอนาคต
หนึ่งในหัวใจสำคัญของโครงการคือพื้นที่ ‘Free Zone’ ซึ่งมอบสิทธิประโยชน์ด้านภาษีและการนำเข้า-ส่งออก ช่วยลดต้นทุน และเพิ่มความสามารถในการแข่งขันให้ผู้ประกอบการ โดยความสำเร็จนี้เห็นได้ชัดจากโครงการ ‘BFTZ 1 บางนา-ตราด กม.23’ ที่มีพื้นที่เช่ากว่า 500,000 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ Free Zone ประมาณ 300,000 ตารางเมตร และล่าสุดมีอัตราการเช่าเต็ม 100%
ความสำเร็จดังกล่าวถูกต่อยอดมายังโครงการเรือธงแห่งใหม่ ‘BFTZ 4 บางปะกง’ ซึ่งมีพื้นที่เช่ารวมประมาณ 190,000 ตารางเมตร และเกือบ 80% เป็นพื้นที่ Free Zone โดยปัจจุบันมีอัตราการเช่ามากกว่า 90% จากกลุ่มอุตสาหกรรมที่หลากหลาย ทั้งอาหาร อิเล็กทรอนิกส์ และสินค้าอุปโภคบริโภค
ในปี 2569 ‘พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์’ เดินหน้ารุกตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยใช้ ‘BFTZ 4’ เป็นกลยุทธ์สำคัญในการขยายธุรกิจ รองรับดีมานด์จากนักลงทุนที่ต้องการพื้นที่พร้อมใช้งานทันที พร้อมสิทธิประโยชน์ด้านภาษี
ขณะเดียวกัน ยังมีการขยายโครงการเพิ่มเติมอีก 3 แห่ง พื้นที่ General Zone ด้วยงบลงทุนรวม 1,500 ล้านบาท เพื่อรองรับความต้องการที่หลากหลายของผู้ประกอบการ ได้แก่:
- BFTZ 8 เทพารักษ์ พื้นที่ 27,000 ตารางเมตร ในรูปแบบ Ready Built
- BFTZ 9 บางนา-ตราด กม.20 พื้นที่ 42,000 ตารางเมตร ในรูปแบบ Built-to-Suit
- BFTZ 10 วังน้อย พื้นที่กว่า 50,000 ตารางเมตร ในรูปแบบ Ready Built
เมื่อรวมทุกโครงการ ปัจจุบัน ‘พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์’ มีเครือข่ายคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า 10 โครงการ ครอบคลุม 3 ทำเลยุทธศาสตร์หลัก ได้แก่ สมุทรปราการ ฉะเชิงเทรา และพระนครศรีอยุธยา ซึ่งเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานสำคัญของประเทศ ทั้งท่าเรือ สนามบิน และเส้นทางขนส่งหลัก
นอกจากนี้ ยังมีการต่อยอดสู่ ‘นิคมอุตสาหกรรมบางปะกง’ จ.ชลบุรี บนพื้นที่ขนาดใหญ่ประมาณ 1,000 ไร่ในเขต EEC ที่ถูกออกแบบให้เป็นระบบนิเวศอุตสาหกรรม หรือ ‘Industrial Ecosystem’ แบบครบวงจร ปัจจุบันผ่านการอนุมัติ EIA เรียบร้อยแล้ว และพร้อมเปิดดำเนินการเต็มรูปแบบในปี 2570 โดยตั้งเป้ายอดขายรวมประมาณ 8,500-8,800 ล้านบาท ภายใต้ 2 ธุรกิจหลักนี้ ทำให้บริษัทรองรับตั้งแต่ผู้เช่าที่ต้องการเริ่มต้นธุรกิจ ไปจนถึงผู้ประกอบการที่ต้องการตั้งฐานการผลิตระยะยาว
พุ่งเข้าโอกาสในวันที่โลกเสี่ยงสูง
ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ‘พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์’ เลือกที่จะรองรับโอกาสใหม่ที่กำลังเกิดขึ้น ผ่านการขยายโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง เพราะในวันที่หลายธุรกิจยังลังเล การมีพื้นที่ที่ “พร้อมใช้งานทันที” และยืดหยุ่นพอที่จะปรับเปลี่ยนตามความต้องการ กลายเป็นข้อได้เปรียบที่ทำให้ผู้เช่าตัดสินใจจบดีลได้ในเวลาเพียง 3-6 เดือน
ในวันที่ต้นทุนกลายเป็นความเสี่ยง การเลือกเช่าแทนการลงทุนในสินทรัพย์ถาวร คือทางเลือกแบบ ‘Asset Light’ ที่ช่วยให้ธุรกิจรักษาเงินทุนหมุนเวียนไว้กับหัวใจหลักของการผลิต
ปี 2569 จึงไม่ใช่ปีของการตั้งรับ แต่คือปีที่ ‘พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์’ วางตัวเองเป็น ‘เซฟโซน’ ของภาคอุตสาหกรรม ที่ช่วยให้ธุรกิจเดินต่อได้อย่างมั่นคงและรวดเร็วที่สุด ในโลกที่มีแต่ความไม่แน่นอน
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา