[วิเคราะห์] อสังหาฯ กว้านซื้อที่ดินหลักร้อยไร่ สร้างเมืองใหม่รอบ CBD จับบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้น

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไทยเติบโตขึ้นทุกปี บางคนกลัวว่าราคาที่บ้านและที่ดินจะแพงจนเกิดภาวะฟองสบู่ (แตก) ขึ้นอีกครั้ง

แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องทำธุรกิจกันต่อไป จะเห็นว่าโครงการบ้านใหม่ๆ หันไปเน้นลูกค้ากลุ่มบนหรือบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เมื่อการแข่งขันสูงขึ้นเรื่อยๆ ค่ายอสังหาริมทรัพย์จะเน้นขายทำเลหรือตัวบ้านอย่างเดียวไม่ได้แล้ว

เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ “สร้างเมือง” ใกล้ใจกลางเมือง

หลายปีที่ผ่านมาเห็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ผุดขึ้นรอบกรุงเทพ ไหนจะมีข่าวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทยอยซื้อที่ดิน ไม่ต่ำกว่า 200-300 ไร่ เพื่อสร้างโครงการขนาดใหญ่บนทำเลที่เชื่อมต่อกับพื้นที่ในเมือง (CBD) หรือกรุงเทพชั้นในได้ง่าย เช่น มีถนนใหญ่ตัดผ่าน มีทางด่วนเชื่อมจุดต่างๆ ในกรุงเทพ ที่สำคัญต้องมี Community ครบถ้วน เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน มหาวิทยาลัย ห้างสรรพสินค้า ฯลฯ คล้ายกับการสร้างเมืองใหม่ในพื้นที่รอบเมือง

ทั้งนี้จะเห็นโครงการบ้านจัดสรรขยายออกไปนอกเมืองแต่เชื่อมต่อกับพื้นที่ในเมืองได้ง่าย เช่น ปิ่นเกล้า สามารถเข้ามาในเมืองฝั่งพระนคร, บางนาเชื่อมต่อกับสุขุมวิท, ถนนกรุงเทพกรีฑาเชื่อมกับย่านพระราม 9,  ราชพฤกษ์ที่เดินทางเข้ามาสาทร ฯลฯ ส่วนใหญ่จะโฟกัสลูกค้ากลุ่มบนอย่างราคาที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป

อย่างไรก็ตามแม้จะถือครองพื้นที่หลักร้อยไร่ แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะแบ่งสร้างโครงการย่อยโดยใช้ที่ดินราว 40-50 ไร่ต่อโครงการ อาจจะสร้างเป็นบ้านเดี่ยวหรือคอนโดมิเนียมตามแต่ศักยภาพของพื้นที่ แต่ผู้ประกอบการต้องทยอยสร้างทีละโครงการเพื่อศึกษาตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในปัจจุบัน รวมถึงเพื่อบริหารต้นทุนให้ดีขึ้น

อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบีไทย (CIMBT) บอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันหาพื้นที่ขนาดใหญ่ในการพัฒนาได้ยากขึ้น ขณะเดียวกันมีเกณฑ์ใหม่จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดเรื่องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป ทำให้ตั้งแต่เดือนเม.ย. 2019 ยอดการโอนอสังหาริมทรัพย์อาจแผ่วลง เพราะคนเร่งโอนก่อนเริ่มมาตรการในวันที่ 1 เม.ย. 2019 นอกจากนี้ปัญหาเศรษฐกิจที่ไม่มีความไม่แน่นอน ทำให้กลุ่มลูกค้าที่อสังหาริมทรัพย์จะโฟกัส เป็นลูกค้ากลุ่มบนที่รายได้สูงและมีความเสี่ยงต่ำ

โครงการบ้านที่ใหญ่ขนาด 200-300 ไร่มีเจ้าไหนบ้าง?

ตั้งแต่ปี 2015 บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ GolddenLand มีโครงการเดอะ แกรนด์ ปิ่นเกล้า เป็นโครงการบ้านเดี่ยวราคา 12.9-37.5 ล้านบาท ทั้งโครงการมีพื้นที่รวม 194 ไร่ และมี 2 เฟสอยู่ในพื้นที่เดียวกัน

ส่วนปี 2018 บริษัท เนอวานา ไดอิ จำกัด (มหาชน) หรือ NVD มีที่ดิน 250 ไร่บนถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ มูลค่าลงทุน 33,000 ล้านบาท เริ่มต้นโครงการแรกคือ เนอวานา บียอนด์ พระราม 9-กรุงเทพกรีฑา มูลค่าโครงการ 2,600 ล้านบาท ราคา 28-44 ล้านบาทต่อหลัง ทั้งนี้ในโครงการนอกจากมี Community จะมี WELLNESS CENTER คาดว่าภายในอาคารจะมีศูนย์ศัลยกรรม สปา ศูนย์รักษาโรคนอนกรน ฯลฯ

นอกจากนี้มีอีกหลายค่ายอสังหาริมทรัพย์ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เฟอร์เฟค จำกัด (มหาชน) มีพื้นที่บนถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ 330 ไร่ มูลค่าโครงการ 9,200 ล้านบาท และบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC Asset ที่เก็บที่ดินหลัก 100 ไร่ บริเวณถนนกรุงเทพกรีฑา เพื่อทำโครงการบ้าน 3 แบรนด์ ได้แก่  Verve, Venue และ Bangkok Boulevard  ที่ราคาขายเริ่มต้นที่ 11.5 ล้านบาท

Sansiri
บ้านเดี่ยวในโครงการเศรษฐสิริ-กรุงเทพกรีฑา 2 : แบบบ้าน Regal พื้นที่ใช้สอย 404 ตร.ม. พื้นที่ดิน 105-140 ตร.ว. ราคา 25-36 ล้านบาท

แสนสิริปักธง 300 ไร่ทำเลกรุงเทพกรีฑาสร้างเมือง เน้นบ้านพร้อมบริการเสริม

สมเกียรติ หงษ์ทรัพย์ภิญโญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ฝ่ายพัฒนาโครงการแนบราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บอกว่า 2 ปีที่ผ่านทางบริษัททยอยสะสมที่ดินให้มีขนาด 200-300 ไร่ เพื่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ในธีมการสร้างเมืองเป็น The Next BestLiving District ทั้งเชื่อมต่อกับ CBD พระราม 9, โรงเรียนนานาชาติ, โรงพยาบาลสมิติเวช และอนาคตจะสร้างศูนย์การค้าในบริเวณใกล้เคียง โดยทางบริษัทจะตัดถนนเส้นใหม่ ชื่อ ภาระจำยอม (ระยะทาง 1.7 ก.ม.) ตัดผ่านโครงการเพื่อเชื่อมถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า และถนนรามคำแหง 

“การจะก่อสร้างโครงการบนพื้นที่ขนาดใหญ่ต้องดูปัจจัยหลายอย่าง เช่น พื้นที่ ผังเมือง ขนาดและราคาของที่ดิน โดยพื้นที่บริการกรุงเทพกรีฑา ที่เราได้มาเฉลี่ยราคาที่ดิน 20,000 บาท /ตร.ว. ทั้ง 300 ไร่คาดว่าจะมีโครงการราว 4-5 โครงการมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 20,000 ล้านบาท โดยปีนี้เปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยว “เศรษฐสิริ กรุงเทพกรีฑา 2” มีพื้นที่ 54 ไร่ งบประมาณ 3,500 ล้านบาทโดยจะเน้นลูกค้ากลุ่มบน ราคาบ้านอยู่ที่ 14-36 ล้านบาท”

ทั้งนี้การแข่งขันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังมีต่อเนื่อง นอกจากการเลือกทำเลที่มีศักภาพ เชื่อมโยงกับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่ในแต่ Generations ตัวบ้านต้องออกแบบให้เหมาะสมกับแต่ละวัย และมีนวัตกรรมมากขึ้น เช่น การรักษาความปลอดภัย ระบบระบายอากาศ Breeze Panel ติดตั้งระบบสำหรับการชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า ฯลฯ

ที่ผ่านมาแสนสิริเคยทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ในคอนเซปต์การสร้างเมืองมาแล้วในชื่อ “T77” ตั้งอยู่สุขุมวิท 77 เนื้อที่ 50 ไร่ มี 9 โครงการย่อย แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 7 โครงการ ทาวน์โฮมส์ 1 โครงการ และ Service apartment 1 โครงการ ภายในโครงการมี Habito เป็น Community mall รวมถึงมีโรงเรียนนานาชาติ

สรุป

เมื่อรายได้ชนชั้นกลางถึงรายได้น้อยยังไม่มั่นคง แถมสต๊อกบ้านหลัก 1-3 ล้านบาทในตลาดยังมีอีกมาก อสังหาริมทรัพย์หันมาขยายลูกค้ากลุ่มบนที่กระเป๋าเงินพร้อมจ่าย แต่เมื่อการแข่งขันยังสูง ต้องจับมือกับพันธมิตรนอกธุรกิจ ทั้งโรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ ศูนย์สุขภาพต่างๆ หรือคนที่สร้างนวัตกรรมใหม่ให้อยู่สะดวกสบายขึ้น
Comments

ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา