วงการอสังหาฯ ช่วงนี้ลำบากจริงๆ ขนาดผู้พัฒนารายใหญ่อย่างบมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN ที่มี 143 โครงการ และ 1.3 แสนครัวเรือนอาศัยอยู่ ต้องเจอปัญหารายได้ลดลง 3 ปีซ้อน
Inventory ล้น ไม่ Transform ไม่รอดแน่
ตอนนี้ LPN ดำเนินธุรกิจผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 20 ปีแล้ว ผ่านเป้าหมายเดียวมาตลอด คือการเป็นการเคหะภาคเอกชน ตอบโจทย์ผู้บริโภคกลุ่มกลาง-ล่าง เพราะที่ผ่านมาคนกลุ่มรายได้น้อยยังไม่ได้รับการดูแลเรื่องที่อยู่อาศัยจากภาครัฐมากนัก ทำให้บริษัทเน้นพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ มียูนิตตั้งแต่ 3,000 – 10,000 ห้อง เพราะการตอบโจทย์กลุ่มนี้ต้องอาศัยสเกลที่ใหญ่ เพื่อคุ้มค่ากับเวลา และต้นทุนการสร้าง แต่ตอนนี้ภาวะหนี้ครัวเรือนสูงมาก ทำให้สถาบันการเงินปล่อยกู้กับกลุ่มกลางล่างลำบาก เล่นเอาพี่ใหญ่อสังหาฯ ไปไม่เป็นเหมือนกัน
ทิฆัมพร เปล่งศรีสุข ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และประธานคณะกรรมการบริหาร ของ LPN ยอมรับว่า ช่วงรัฐบาลประชานิยมเมื่อ 3 ปีก่อน กลุ่มคนรายได้น้อยก็ได้รับการสนับสนุนเต็มที่ แต่หลังจากรัฐบาลทหารขึ้นมาบริหาร เม็ดเงินที่ไหลเข้ามาสู่กลุ่มนี้เริ่มหายไป และหนี้สินในครัวเรือนก็เริ่มเห็นชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะปี 2559 และแม้รัฐบาลชุดนี้จะประกาศนโยบายประชารัฐออกมา แต่มันก็ไม่ตอบโจทย์อยู่ดี เพราะสถาบันการเงินยังเข้มงวดเรื่องปล่อยกู้ และจุดนี้เองทำให้บริษัทเกิดการสะสมห้องที่ขายไม่ได้ไว้เป็นจำนวนมากจนเสี่ยงต่อปัญหาการเงิน
“ประชารัฐให้สิทธิ์ลูกค้าต่ำล้าน ถึง 1.5 ล้าน แต่สถาบันการเงินก็ลดเสี่ยงด้วยการปล่อยให้แต่ห้องราคา 1.5 ล้าน ดังนั้นกลุ่มต่ำกว่านั้นก็ขายไม่ได้โดยอัตโนมัติ จนแผนงานที่เราวางไว้ 2 ปีก็เกิดปัญหา เพราะเจอยอด Reject สูง ยิ่งเป็นโครงการใหญ่ยิ่งหนัก ดังนั้นปี 2560 จึงเป็นปีที่ LPN ต้องเร่งระบายห้องที่คงค้างออกไปให้มากที่สุด รวมถึงต้อง Transform บริษัทให้เป็นมากกว่าผู้พัฒนาโครงการระดับกลาง-ล่าง เป็นผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ครบวงจร พร้อมกับเดินหน้าสร้างโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มกลาง-บน เพื่อเพิ่มความสมดุลเช่นกัน”
ภาพลักษณ์ใหม่ Affordable City Condo
สำหรับมุมคอนโดมีเนียม LPN ในอดีตจะทำตลาดในราคาราว 1 ล้านบาท มียูนิตจำนวนมาก และเน้นพื้นที่ชานเมืองเพื่อสร้างชุมชนใหม่ แต่จากนี้จะลดขนาดโครงการเหลือ 500-600 ยูนิต รวมถึงเข้ามาอยู่ในเขตเมืองมากขึ้น เช่นการจำหน่ายโครงการลุมพินี สวีท เพชรบุรี-มักกะสัน และลุมพินี เพรส บางนา กม.3 ทำให้ LPN มีภาพลักษณ์ใหม่เป็น Affordable City Condo ในทันที โดยปีนี้โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ทั้งหมด 12 โครงการ จะเป็นโครงการระดับกลาง-บน จำนวน 7 โครงการ
ขณะเดียวกันธุรกิจพัฒนาบ้านแนวราบภายใต้บริษัท พรสันติ จำกัด ก็ต้องปรับตัวเช่นกัน เพราะก่อนหน้านี้เน้นดึงลูกค้าจาก 1.3 แสนครัวเรือนในชุมชนน่าอยู่ของคอนโดมิเนียมลุมพินีที่ต้องการขยายที่พักอาศัย ผ่านการจำหน่ายทาวน์เฮาส์ย่านชานเมืองราคาราว 3 ล้านบาท จากนี้ไปก็พยายามขยับเข้ามามากขึ้น รวมถึงสกรีนผู้ซื้อมากกว่าเดิม เพื่อการันตีการไม่ถูก Reject จากสถาบันการเงินของผู้ซื้อ นอกจากนี้อีกธุรกิจของบริษัทคือ การบริหารศูนย์การค้าบริเวณคอนโดมิเนียมเครือ LPN ที่ต้องหาผู้เช่ามาเพิ่ม โดยชูผู้พักอาศัยจำนวนมากในทุกโครงการ
เดินเกมพาร์ทเนอร์คู่แข่งโตไปด้วยกัน
“ในฝั่งธุรกิจบริการ LPN มี 3 บริษัทคือ LPC ดูแลเรื่องบริการชุมชน ผ่านการจ้างสตรีด้อยโอกาสมาทำงานด้านความสะอาดในคอนโด และบ้านแนวราบ, LPP ดูแลเรื่องคุณภาพหลังการส่งมอบโครงการ เพื่อรักษาความเป็นชุมชนน่าอยู่ และ LPS ดูแลเรื่องการก่อสร้างของทุกโครงการเครือ LPN ซึ่งหลังจากทางกลุ่มทำการ Transformation ในปีนี้ ธุรกิจบริการทั้งหมดจะออกไปรับงานกับผู้พัฒนาโครงการรายอื่น เพื่อเพิ่มโอกาสสร้างรายได้ โดยตอนนี้ได้คุยกับผู้พัฒนาโครงการบางรายไว้แล้ว เพื่อเติบโตในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไปด้วยกัน”
ทั้งนี้รายได้ของ LPN ปีนี้ตั้งเป้าไว้ที่ 10,000 ล้านบาท ลดลงจากปี 2559 ราว 20% ผ่านยอดขาย 20,000 ล้านบาท โดยมาจากการระบายที่พักอาศัยที่โอนไม่ผ่าน หรือขายไม่ได้ถึง 70% ส่วนอีก 30% นั้นจะมาจากการจำหน่ายที่พักอาศัยที่เพิ่งสร้างใหม่
สรุป
การเดินหน้า Transformation ของ LPN ถือเป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย เพราะเมื่อออกมายอมรับตรงๆ ว่าธุรกิจแบบเดิมยิ่งทำยิ่งแย่ แสดงให้เห็นถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป และเศรษฐกิจภาพรวมที่อาจไม่สู้ดีนัก ดังนั้นหลังจากนี้จะเห็นการปรับตัวของผู้พัฒนาโครงการรายอื่นแน่นอน เช่น Ananda ที่เดินเกม Property Tech เต็มตัว
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา