เศรษฐกิจชะลอตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ดูจะเป็นขาลง จากสถานการณ์โควิด หลายคนตัดสินใจหยุดการลงทุน ไม่ว่าจะเป็น ารลงทุนในตลาดหุ้นและทองคำ เพราะมีความผันผวนสูง ขณะที่ตลาดตราสารหนี้และพันธบัตร ไม่ให้ผลตอบแทนที่ดีเหมือนก่อนหน้า ส่วนการลงทุนเงินฝากเพื่อหวังผลตอบแทนจากดอกเบี้ยเงินฝากนั้น เรียกว่าเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ต่ำเป็นประวัติการณ์
แต่ อสังหาฯ ยังเป็นธุรกิจที่มีอนาคตและมีมูลค่าเพิ่ม และจะกลายเป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงในอนาคต แถมยังเป็นกลุ่มเดียวที่มีความเสี่ยงจากการลงทุนที่ต่ำกว่าธุรกิจอื่นๆ
การกล่าวเช่นนี้ เป็นถือว่าเป็นความขัดแย้งอย่างยิ่ง เมื่อเทียบกับสถานการณ์ในปัจจุบันที่ธุรกิจอสังหาฯ ยังอยู่ในภาวะหดตัวและยังไม่มีวีแววว่าตลาดจะฟื้นตัวใน 1-2 ไตรมาสนี้ เพราะตราบใดที่วัคซีนโควิดยังไม่เพียงพอ หรือยังไม่สามารถสร้างภูมิคุ้มกันหมู่ ก็ยากที่จะเรียกความเชื่อมั่นจากนักลงทุนต่างชาติ ให้กลับเข้ามาลงทุนในประเทศไทยได้ ก็ยากที่เศรษฐกิจและธุรกิจต่างๆ จะฟื้นกลับมาได้ในเร็ววันนี้
8 เหตุผลที่อสังหาฯ ยังน่าลงทุน
- จำนวนซับพลายสะสมในตลาดมีให้เลือกจำนวนมาก
- สงครามราคาในขณะนี้ทำให้ราคาขายอสังหาฯถูกกว่าในช่วงสถานการณ์ปกติ 30-40% โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม
- ธนาคารให้เครดิตกับนักลงทุนที่มีเงินสะสมและมีรายได้ที่มั่นคง
- เป็นช่วงที่มีมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯด้วยการลดหน่อยภาษีการจดจำนองและค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
- เป็นช่วงผู้ประกอบการอสังหาฯเร่งระบายสต๊อกในมือเพื่อรักษากระแสเงินสด ทำให้ผู้ซื้อมีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น
- เป็นช่วงที่มีการจัดแคมเปญพิเศษตกแต้งบ้านและคอนโดพร้อมอยู่ ซึ่งช่วยลดต้นเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งห้องให้กับผู้ซื้
- เป็นช่วงจัดแคมเปญอยู่ฟรี ซึ่งช่วยลดภาระในการส่งค่างวดของผุ้ซื้อในช่วง 2-3 ปีแรก
- อสังหาฯ คือ แอสเสทที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี เป็นแอสเสทที่ราคาไม่มีตก
ดังนั้น ในช่วงนี้จึงเป็นโอกาสทองของผู้ซื้ออสังหาฯ ทั้งที่เป็นอสังหาฯเพื่ออยู่อาศัยเอง และเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะการซื้อเพื่อการลงทุนนั้น เรียกได้ว่าเป็นโอกาสในวิกฤตของธุรกิจจริงๆ เพราะการซื้ออสังหาฯเพื่อลงทุนในช่วงนี้ เป็นช่วงที่ผู้ซื้อจะได้กำไรจากส่วนต่างมากที่สุด เพราะการซื้อในช่วงนี้เท่ากับว่าผู้ซื้อมีกำไรจากการซื้อแล้วไม่ต่ำกว่า 20-30% จากส่วนลดของราคาขายที่ผู้ประกอบการจัดแคมเปญระบายสต๊อก และในบางรายที่สามารถต่อรองกับผู้ประกอบการได้ดีก็อาจมีกำไรจากการซื้อมากถึง 40%
แม้ว่าการซื้ออสังหาฯ เพื่อลงทุนในช่วงนี้จะเป็นช่วงที่ดีที่สุด แต่ผู้ซื้อเพื่อลงทุน โดยเฉพาะผู้ลงทุนมือใหม่นั้นจำเป็นต้องศึกษารูปแบบการลงทุนด้วย เพราะต้องทำความเข้าใจว่าการลงทุนทุกอย่างนั้นมีความเสี่ยง ดังนั้นในการลงทุนนั้นจึงควรเลือกรูปแบบให้เหมาะสมกับสถานการณ์ และความต้องการของตลาดในปัจจุบัน
5 รูปแบบการลงทุนในอสังหาฯ ที่ต้องรู้
1. ลงทุนแบบเก็งกำไร เป็นรูปการณ์ลงทุนยอดนิยมของนักลงทุนมือใหม่ โดยการทำกำไรจากการขายใบจองคอนโด ซึ่งรูปแบบลงทุนนี้เป็นที่นิยมเพราะใช้เงินลงทุนน้อย ได้ผลตอบแทนเร็ว
สำหรับการลงทุนแบบเก็งกำไร โดยมาเป็นการลงทุนใบจองห้องชุดในระยะสั้น หลังจากโครงการเปิดให้จองในวันแรก ส่วนใหญ่นิยมขายใบจองในเวลาไม่เกิน 1 เดือน เพื่อเลี่ยงภาระการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเงินลงทุนซื้อใบจองโดยมากอยู่ระหว่าง 50,000 – 100,000 บาท การลงทุนแบบเก็งกำไรนั้น ผู้ลงทุนต้องศึกษาทำเลที่ตั้งโครงการ เพื่อให้ปล่อยง่าย และได้กำไรสูง โดยมากทำเลต้องอยู่ในชุมชน ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งงาน นอกจากนี้ ยังต้องศึกษาความต้องการของผู้ซื้อ จำนวนโครงการที่ขายในย่านนั้น ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ขายใบจองได้เร็วและไม่ขาดทุน
2. การลงทุนแบบปล่อยเช่ารายเดือน เป็นการอีกหนึ่งรูปแบบที่ได้รับความนิยมอย่างมาก เพราะสามารถสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ หรือที่เรียกกันว่าเสือนอนกิน การลงทุนรูปแบบนี้ อาจต้องมีเงินเย็นหรือเงินเก็บในการลงทุน เพื่อไม่ให้เกิดภาระในอนาคต โดยผู้ลงทุนสามารถ เลือกลงทุนทั้งใน คอนโด บ้าน หรือแม้แต่ที่ดิน เพื่อปล่อยเช่าเป็นรายเดือน การเลือกอสังหาฯ เพื่อปล่อยรายเดือนจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับ ทำเลที่ดี ความเหมาะสมของราคาที่ซื้อลงทุน เพื่อเทียบกับความเป็นไปได้ของการตั้งราคาค่าเช่า ที่สามารถจูงใจผู้เช่าได้ ยิ่งเป็นอสังหาฯ ทำเลดี สามารถตั้งราคาเช่าได้สูง กำไรที่ได้ก็มากขึ้นด้วย
3.การลงทุนปล่อยเช่ารายวัน (เจาะกลุ่มนักท่องเที่ยว) การลงทุนรูปแบบนี้ แม้จะคล้ายคลึงกับ 2 ประเภทแรก แต่มีความแตกต่างที่ระยะเวลาการปล่อยเช่า การปล่อยเช่ารายวันนั้นจะเหมาะกับอสังหาฯ ที่มีทำเลที่ตั้งอยู่ในย่านยอดนิยมของนักท่องเที่ยว หรือเมืองท่องเที่ยว เช่น พัทยา เชียงใหม่ หัวหิน เนื่องจากตั้งอยู่ในย่านที่มีความต้องการจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายจำนวนมาก และมีผู้เช่าหมุนเวียนตลอด ดังนั้น จึงสามารถใช้ อาคารพาณิชย์ บ้าน หรือแม้แต่คอนโด มาตกแต่งเป็น Hostel หรือ Airbnb ซึ่งได้รับความนิยมจากนักเดินทางในการค้นหาห้องหรือบ้านพักได้ในราคาต่ำกว่าโรงแรม
4. การลงทุนในกองทุนอสังหาฯ เป็นอีกหนึ่งรูปแบบการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำ เหมาะสำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่กลัวจะต้องขาดทุน และยังสามารถลงทุนทำได้ง่าย ไม่ยุ่งยาก และยังเหมาะกับนักลงทุนทุกเพศทุกวัย และยังลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง และการลงทุนรูปแบบนี้ยังไม่ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก แต่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอในระยะยาว แถมยังได้รับการบริหารจัดการเงินลงทุนแบบมืออาชีพ เพราะมีผู้จัดการกองทุนทำหน้าที่คัดเลือกและลงทุนให้ ซึ่งปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาฯ โดยมาจะให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 6-10% และยังมีทางเลือกที่เปิดกว้างในการลงทุน ไม่ว่าจะเป็น อาคารสำนักงาน โรงแรม
5.การลงทุนรีโนเวท เพื่อเพิ่มมูลค่าบ้าน–คอนโด เป็นรูปแบบการลงทุนที่ช่วยให้นักลงทุนมือใหม่ ตัดสินใจลงทุนที่เหมาะกับความต้องการของตัวเองได้มากขึ้น นั่นคือการซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดในรูปแบบมือสองหรือบ้านใหม่ที่ถูกขายทอดตลาดมาตกแต่งใหม่ ให้ในสไตล์ต่าง ๆ และขายต่อ ซึ่งรูปแบบการลงทุนนี้จะเน้นลงทุนต่ำแต่ได้ผลตอบแทนสูง โดยนักลงทุนบางกลุ่มเลือกซื้ออสังหาฯ จากการประมูลกรมบังคับคดี หรือทรัพย์สินรอการขายจากสถาบันการเงิน ที่มีราคาถูกกว่าท้องตลาด และมีทำเลที่ดีมาตกแต่งใหม่แล้วขายต่อ
อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเพื่อการลงทุนหรืออยู่อาศัย ต้องศึกษารายละเอียดทางกฎหมายให้ดี เช่น โครงการที่จะซื้อลงทุนนั้นดำเนินผิดข้อบังคับ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร หรือไม่ ที่ตั้งโครงการนั้นติดกับถนนสายหลักหรือหรือถนนในซอยตรงตามข้อกำหนดในกฎหมายหรือไม่ เพราะหากไม่ศึกษาให้รอบครอบอาจเกิดปัญหาเช่นเดียวกับผู้ซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม ‘แอชตัน อโศก’ ของ บมจ. อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ได้รับผลพวงจากการฟ้องดำเนินคดีหน่วยงานราชการที่อนุมัติการก่อสร้างโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งล่าสุดศาลปกครองกลาง วินิจฉัยแล้วเห็นว่า ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารโครงการแอชตัน อโศกนั้น ไม่มีด้านยาวไม่ตำ่กว่า 12 เมตร ติดกับถนนสาธารณะ คือถนนสายหลักหนือถนนในซอย ซึ่งมีเขตทางกว้างไม่ต่ำกว่า18 เมตร ตามข้อกำหนดไว้ใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งประเด็นนี้ทาง อนันดา แจ้งว่าจะมีการอุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุดต่อไป
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา