มือใหม่เริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มีวิธีเลือกลงทุนอย่างไรบ้าง ?

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ถือว่าเป็นการลงทุนรูปแบบดั้งเดิมที่มีมาหลายสิบปีมากๆ โดยถ้าเราลองสังเกตกันดีๆเราจะเห็นว่าเศรษฐีทั้งในประเทศและทั่วทั้งโลกส่วนมากล้วนเป็นผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากไว้ในครอบครองทั้งสิ้น.. 

และทุกคนเคยมีความสงสัยกันไหมครับว่าทำไมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ถึงเป็นตัวเลือกของเศรษฐีที่มีความมั่งคั่งเหล่านี้

เหตุผลประการแรกนั่นคือ “อสังหาริมทรัพย์” เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงขึ้นตามเวลาครับ พูดให้ง่ายนั่นคือถ้าเราถือครองอสังหาริมทรัพย์ยิ่งนานเท่าไร ราคาก็จะค่อยๆปรับตัวสูงขึ้นทุกปีๆ แล้วทำไมถึงปรับขึ้นหละสาเหตุเป็นเพราะ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน คอนโด อาคาร สำนักงานต่างๆ ล้วนเป็นทรัพย์ยากรณ์ที่มีอย่าง “จำกัด” ครับ

แต่ความต้องการในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กลับมีการเพิ่มขึ้นทุกปี ประชากรมากขึ้น ความต้องการในการมีที่อยู่อาศัยก็เพิ่มๆๆเรื่อยๆ แต่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์มันเพิ่มไม่ได้นี่สิครับ

เมื่อ Supply นิ่ง แต่ Demand สูงขึ้นมันจึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ ค่อยๆปรับสูงขึ้นทุกปีจนเราอาจเคยได้ยินคำพูดติดตลกในวงการนักลงทุนว่า “ถือไว้ยาวๆ ยังไงก็ไม่ขาดทุน” ซึ่งคำพูดนี้ก็เป็นเรื่องจริงเสียด้วยนะครับ

ดังนั้นกลับมาเรื่องที่จะชวนคุยกันครับว่า ถ้าเราอยากเริ่มต้นลงทุนอสังหา มันพอจะมัหลักการเลือกลงทุนอย่างไรบ้างสำหรับมือใหม่ ต้องบอกให้ทุกคนสบายใจก่อนนะครับว่าเรื่องที่จะได้อ่านต่อจากนี้ไม่ใช่การนำความรู้มาจากตำราอย่างเดียว

แต่ตัวผู้เขียนก็เป็นหนึ่งในนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ถึงแม้จะมีพอร์ตอสังหาไม่ได้ใหญ่โตหลักร้อยล้าน แต่ผมก็สามารถจัดพอร์ตการลงทุนอสังหาให้สามารถสร้างความมั่งคั่งให้กับผมและสร้าง Passive Income ในแต่ละเดือนได้ทุกเดือน 

ซึ่งผมเชื่อมากๆว่าถ้าทุกคนที่เป็นมือใหม่อยากรเริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์ถ้าลองเอาคำแนะนำเหล่านี้ไปใช้จะต้องเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีแน่นอนครับ

1.ทำเลคือหัวใจสำคัญ

เรื่องแรกแน่นอนว่าการที่เราจะเริ่มลงทุนอสังหาสักที่นึง การเลือกทำเลที่ถูกต้องเป็นเรื่องที่สำคัญมากๆ นั่นเป็นเพราะถึงแม้ว่าโดยภาพรวมอสังหาริมทรัพย์มีแนวโ้น้มปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆก็จริงอยู่ครับ แต่ในแต่ละทำเลก็จะมีอัตราการขึ้นที่แตกต่างกัน บางทำเลขึ้นปีละ 2-3% แต่บางทำเลขึ้นทีปีละ 10-15% แบบนี้ก็มี ดังนั้นถ้าเราเข้าใจการเลือกทำเลที่ดีก่อนที่จะลงทุนอสังหาริมทรัพย์สักที่นึงเราก็จะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนมากขึ้นโดยปริยายครับ

ซึ่งเอาเกณฑ์ง่ายๆคือทำเลที่ดีต้องอยู่ใกล้แหล่งงาน  ประเด็นแรกสำคัญมากๆเลยนะครับสำหรับผมต้องบอกว่า “แหล่งงาน” เป็นเกณฑ์แรกที่ผมมักจะใช้เวลาเลือกลงทุนอสังหาริมทรัย์สักแห่งนึงเลยครับ เพราะถ้ามีแหล่งงานนั่นหมายความว่าจะต้องมีคนเข้ามาอยู่อาศัยกันในบริเวณนั้นใช่ไหมครับ 

พอมีคนมาอาศัยในพื้นที่นั้นๆก็จะเกิดความคึกคักทางเศรษกิจในพื้นที่นั้นๆ เกิดทั้งการซื้อขาย ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยรอบ มันจึงทำให้โซนนั้นเหมาะสำหรับการลงทุนมากๆครับ ยกตัวอย่างแหล่งงานเช่น ศูนย์ราชการ , Office Building , โรงงาน , โรงพยาบาล , ห้างสรรพสินค้า , นิคมอุตสาหกรรม พวกนี้เรียกว่าแหล่งงานได้หมดเลยครับ

2.คำนวณหาผลตอบแทนก่อนลงทุน

ถ้าพูดถึงเรื่องการลงทุน ผมมักพูดเสมอนะครับว่าพยายามอย่าใช้อารมณ์หรือความรู้สึกให้มาก แต่ให้ใช้ “ตัวเลข” เป็นหลักในการตัดสินใจดังนั้นการที่เราจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เราต้องรู้จักวิธีการคิดผลตอบแทนการลงทุนอสังหาครับ ซึ่งจริงๆแล้วการลงทุนอสังหาเราจะได้รับผลตอบแทน 2 รูปแบบครับนั่นคือ 

• Capital Gain (กำไรส่วนต่างราคา)
• Rental (ค่าเช่า)

ซึ่งในบทความนี้ผมขออธิบายเฉพาะผลตอบแทนการลงทุนอสังหาในเคสการปล่อยเช่าก่อนนะครับ เพราะเหมาะสำหรับมือใหม่ในการใช้ตัดสินใจลงทุนมากกว่าครับ วิธีการคำนวณผลตอบแทนนั่นคือ

Rental Yield =  ( ค่าเช่าทั้งปี / เงินลงทุน )   x 100

ยกตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดมา 2 ล้าน ปล่อยเช่าได้เดือนละ 10,000 บาท 

Rental Yield =  ((10,000 x 12) / 2,000,000 ) x 100 = 6%  ต่อปี

สูตรการคำนวณเบื้องต้นเรียบง่ายตามนี้เลยครับเพื่อนๆสามารถนำไปใช้คำนวณกันได้เลย แต่ผมมีคำแนะนำเพิ่มเล็กน้อยครับสำหรับผลตอบแทนการปล่อยเช่าที่ควรจะเป็น ควรไม่น้อยกว่า 5-6% นะครับ

เพราะถ้าผลตอบแทนน้อยกว่า 5-6% ผมคิดว่า เราอาจไ่ม่จำเป็นต้องนำเงินหลักหลายล้านมาลงทุนอสังหาหรอกครับ ไปมองหาการลงทุนในสินทรัพย์การเงินบางตัวที่เสี่ยงน้อยกว่าก็ให้ผลตอบแทนระดับ 3-4% ได้เหมือนกันครับ

3.ลงพื้นที่ สำรวจราคา เก็บข้อมูล

เรื่องสุดท้ายสำหรับผมเป็นสิ่งที่สำคัญมากๆไม่แพ้การเลือกทำเลที่ดีเลยครับนั่นคือการ ลงพื้นที่เพื่อเก็บข้อมูล ความแปลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เหมือนสินทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่นๆนั่นคือ เราไม่สามารถดูข้อมูลอย่างเดียวและลงทุนได้นะครับ เราต้องทำการ survey พื้นที่เก็บข้อมูล เข้าไปดูทรัพย์ ประเมิณความน่าจะเป็น สิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งที่นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จทำกันทั้งสิ้นครับ

ก่อนจะลงทุนทรัพย์สักทรัพย์นึงอยากให้ทุกคนหมั่นลงพื้นที่ เก็บข้อมูลต่างๆให้ดีทั้งราคาซื้อ ราคาขาย ราคาเช่า เพราะตัวเลขที่เราเก็บมาเหล่านี้เราจะต้องเอามาคำนวณทั้งผลตอบแทนและความน่าจะเป็นในการลงทุนต่อ และผมย้ำอีกทีนะครับว่า “การลงทุนต้องเชื่อในตัวเลข อย่าเชื่อในอารมณ์ตัวเองให้มาก”

ทั้ง 3 ข้อที่ผมเขียนมานี้คิดว่าเป็นแนวทางเริ่มต้นที่ดีมากๆสำหรับมือใหม่

ซึ่งถ้าเราจะคุยลึกไปในรายละเอียดต้องบอกว่าหลักการเลือกลงทุนมีอีกหลายอย่างมากๆที่เราต้องพิจารณาแต่เริ่มต้นในบทความนี้ สำหรับมือใหม่จริงๆผมแนะนำว่าแค่เอา 3 ข้อนี้ไปใช้ผมรับรองเลยว่า เราจะสามารถเลือกลงทุนได้อย่างถูกต้องมากขึ้นแน่นอนครับ

เป็นกำลังใจให้ทุกคนที่อยากจะเริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์นะครับ

ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา