เปิดแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ในปี 2564 อาคารสำนักงานค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นน้อย แต่ Supply ใหม่ใน 5 ปีข้างหน้ามีจำนวนมาก ต้องเร่งปรับตัว
นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 จนมี Supply ที่ลดลงต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีแล้ว อสังหาริมทรัพย์อีกประเภทที่ได้รับผลกระทบ คือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งมีทั้ง อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงงาน และโกดังสินค้า ที่ได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน
Supply สำนักงานให้เช่าใน 5 ปีข้างหน้าเพิ่มสูง
ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด ได้ให้ข้อมูลแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ไว้ว่า
โดยปกติแล้วการแบ่งทำเลของอาคารสำนักงานในพื้นที่กรุงเทพฯ จะแบ่งออกเป็น 5 โซน ได้แก่
- พื้นที่ CBD ได้แก่ เพลินจิต พระราม 1 วิทยุ อโศก สีลม สาทร และพระราม 4
- พื้นที่ NBD ได้แก่ รัชดา พระราม 9 เพชรบุรี ประตูน้ำ พญาไท พหลโยธิน รัชโยธิน และจตุจักร
- พื้นที่ EBD ได้แก่ อโศก ยาวไปจนถึงพระโขนง
- พื้นที่ SBD ได้แก่ พระราม 3 และนราธิวาส
- พื้นที่ SED ได้แก่ พระโขนง อ่อนนุช บางนา บางนาตราด ที่เชื่อมกับบริเวณ Eastern Seaboard
โดยในปี 2563 ที่ผ่านมา มี Supply ของอาคารสำนักงานเกิดใหม่ 130,000 ตารางเมตร ทำให้มีพื้นที่สำนักงานรวมกันทั้งสิ้น 6.2 ล้านตารางเมตร ส่วนอัตราการเช่าที่เคยคงที่มากกว่า 95% มานาน 7 ปี ลดลงเหลือ 91% เทียบกับปี 2019 ที่มีอัตราการเช่า 94% ส่วนค่าเช่า มีการปรับตัวสูงขึ้นเพียง 1% เท่านั้น จากที่ปกติจะต้องมีการปรับขึ้น 4-5% ต่อปี
แต่อย่างไรก็ตามในอนาคตช่วง 5 ปีข้างหน้า คาดการณ์ว่าจะมี Supply ของอาคารสำนักงานใหม่ๆ เกิดขึ้นถึง 1.8 ล้านตารางเมตร (เฉลี่ยปีละ 360,000 ตารางเมตรต่อปี) เทียบกับในช่วง 7 ปีที่ผ่านมาที่มี Supply ใหม่เกิดขึ้นเพียง 1.12 ล้านตารางเมตรเท่านั้น (เฉลี่ย 160,000 ตารางเมตรต่อปี)
จำนวน Supply ที่เพิ่มขึ้นกว่า 1.8 ล้านตารางเมตรในช่วง 5 ปีข้างหน้า นับว่ามีความท้าทายจาก Demand ความต้องการพื้นที่สำนักงานที่อาจเปลี่ยนไป จากประเด็นของสังคมผู้สูงอายุ ที่ทำให้คนที่อยู่ในช่วงวัยทำงานลดลง
นอกจากนี้แนวโน้มของอาคารสำนักงานในปี 2021 จะต้องมีการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของคนมากขึ้น ได้แก่
-
- การสร้างความยืดหยุ่นในการเช่าพื้นที่ และการให้บริการสิ่งอำนวยความสะดวก
- ผู้เช่าอาจไม่ใช่บริษัทแบบทั่วไปอีกแล้ว แต่เป็นการให้สถานประกอบการด้านสุขภาพเช่า เช่น ฟิตเพส แทน
- การเช่าพื้นที่ Co-Working Space ที่มีความยืดหยุ่นกว่า ทั้งระยะเวลาและพื้นที่
- การเช่าพื้นที่เพื่อทำ Data Center
ทำงานที่บ้านยังเป็นส่วนน้อย สำนักงานยังจำเป็น
ส่วนการทำงานที่บ้าน หรือ Work From Home ที่หลายๆ คนกังวล ว่าจะทำให้อนาคตอาคารสำนักงานจะกลายเป็นสิ่งที่ไม่จำเป็นต้องมีอีกต่อไปหรือไม่ ธีระวิทย์ให้ความเห็นว่า ในอีก 10 ปีข้างหน้า การทำงานที่บ้านจะเติบโตขึ้น 2 เท่า โดยในภูมิภาคเอเชียจะเพิ่มขึ้นจาก 2.6% เป็น 5.2% แต่อย่างไรก็ตามจำนวนผู้ที่ทำงานที่บ้านยังคงมีจำนวนน้อยอยู่
แต่แม้ผู้ที่ทำงานที่บ้านใน 10 ปีข้างหน้าจะมีจำนวนเพียง 5.2% เท่านั้น แต่อาคารสำนักงานต่างๆ ก็ต้องมีการปรับตัว เพราะบริษัทต่างๆ อาจต้องการเช่าสำนักงานที่มีพื้นที่น้อยลงด้วยเช่นกัน
ศูนย์การค้ากลางเมืองไม่เปลี่ยนแปลง
อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อีกหนึ่งประเภท คือ ศูนย์การค้า ซึ่งในปี 2020 ที่ผ่านมาได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 จนต้องปิดให้บริการไประยะหนึ่ง โดย Supply ของศูนย์การค้าในพื้นที่ สยาม ราชประสงค์ เพลินจิต และพร้อมพงษ์ ไม่ได้เปลี่ยนแปลงไป ส่วนอัตราการเช่าลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ 94% จากการหมดสัญญาเช่าของห้างอิเซตันในเซ็นทรัลเวิล์ด
ส่วนราคาค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่ Prime Area ที่อยู่บริเวณชั้น G ของศูนย์การค้า อยู่ที่ 3,915 บาทต่อตารางเมตร ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงแต่อย่างใด
สำหรับในปี 2021 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ โดยเฉพาะศูนย์การค้าต้องมีการปรับตัวโดยเน้นไปที่การซื้อในประเทศเท่านั้น เพราะนักท่องเที่ยวต่างชาติหายไป โดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยก็จะมีแผนที่จะเน้นนักท่องเที่ยวที่มีการใช้จ่ายมากๆ แทนจำนวนนักท่องเที่ยวจำนวนมากแทน
ส่วนด้าน Supply ศูนย์การค้าใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ได้แก่ศูนย์การค้า Emsphere ในปี 2022 และ ส่วนต่อขยายของ Central Embassy ในปี 2025
โรงงาน โกดังให้เช่า ไม่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19
สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ประเภทสุดท้าย คือ โรงงานอุตสาหกรรม และโกดัง โดยในปัจจุบัน Supply ของพื้นที่สำหรับสร้างโรงงานอุตสาหกรรมมีอยู่เกือบ 200,000 ไร่ ราคาเฉลี่ยในช่วง 4-5 ปี ที่ผ่านมา 4 ล้านบาทต่อไร่ ปัจจุบันอยู่ที่ราว 6 ล้านบาทต่อไร่ ซึ่งโควิด-19 ไม่ค่อยได้กระทบกับตลาดโรงงานอุตสาหกรรมเท่าไหร่ โดยจะมี Supply ใหม่เพิ่มขึ้น 20,000 ไร่ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ส่วนตลาดโรงงานสร้างเสร็จเพื่อปล่อยเช่า และโกดังสร้างเสร็จพร้อมให้เช่า มีผู้เล่นค่อนข้างมาก และมี Demand สูง แบ่งเป็นโรงงาน 3 ล้านตารางเมตร และโกดังให้เช่า 4 ล้านตารางเมตร โดยค่าเช่าเฉลี่ยของโรงงานอยู่ที่ 200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนค่าเช่าของโกดังอยู่ที่ 150 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
สาเหตุที่ทำให้ Demand ของทั้งโรงงาน และโกดังมีจำนวนมาก เป็นผลมาจากความต้องการโกดังเพื่อเก็บ และกระจายสินค้า Data Center ที่ต้องการพื้นที่จำนวนมาก
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา