แบงก์ชาติอยู่ระหว่างรับฟังความคิดเห็น เกี่ยวกับมาตรการขอสินเชื่อบ้าน (สินเชื่อที่อยู่อาศัย) ซึ่งอาจจะส่งผลให้คนต้องเตรียมตัวมากขึ้นในการกู้บ้าน
มาตรการใหม่ของแบงก์ชาติคืออะไร ? วัตถุประสงค์เพื่ออะไร?
การปรับปรุงเกณฑ์การกากับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในครั้งนี้ เป็นมาตรการเชิงป้องกัน (preventive measure) ที่จะช่วยลดความเสี่ยงเชิงระบบ และมุ่งสร้าง credit culture ที่ดี คือให้สถาบันการเงินมีมาตรฐาน การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม ไม่กระตุ้นการก่อหนี้เกินตัวของครัวเรือน ไม่เอื้อการเก็งกาไรใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะทาให้ประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริงสามารถซื้อได้ในราคา ที่เหมาะสม
หลักการ คือจะกาหนดให้มีเงินดาวน์ขั้นต่าสาหรับการกู้หลังที่ 2 ขึ้นไปและที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป และปรับเกณฑ์การนับสินเชื่อ top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกันให้สะท้อนความเสี่ยง
|
การกู้ซื้อที่อยู่อาศัย |
ปัจจุบัน |
ข้อเสนอ |
|
1. ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป |
ควรวางดาวน์อย่างน้อย 20% (Risk Weight by LTV 80%) |
ต้องวางดาวน์อย่างน้อย 20% ของ มูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) |
|
2. บ้านหลังท่ี 2 ขึ้นไป |
การกู้ทุกหลัง ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ควรวางดาวนอ์ย่างน้อย 5% สำหรับแนวราบ (Risk Weight by LTV 95%) และ ควรดาวน์อย่างน้อย 10% สำหรับแนวสูง (Risk Weight by LTV 90%) |
|
|
3. การคำนวณส่วนที่สถาบันการเงินปล่อยกู้ได้ |
นับเฉพาะเงินกู้เพื่อซื้อบ้าน |
นับรวมเงินกู้ทุกประเภทที่ใช้หลักประกัน เดียวกัน อาทิ สินเชื่อส่วนบุคคล และ สินเชื่อจ่ายเบยี้ประกันชีวิต |
มาตรการนี้จะช่วยอะไร ช่วยใคร?
มาตรการที่จะช่วยลดดีมานด์เทียม และลดโอกาสการเก็งกำไรที่จะทำให้ราคาบ้านเร่งตัวขึ้นเกินไป ซึ่งจะช่วยให้
- ประชาชนที่ซื้อเพื่ออยู่จริง (real demand) ซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสม เพราะ อุปสงค์ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนและเก็งกาไรจะลดลง
- ประชาชนที่ซื้อเพื่อลงทุน รับความเสี่ยงได้ดีขึ้น ไม่มองความเสี่ยงตำ่เกินควร และลดโอกาสที่จะถูกผลกระทบจาก การปรับลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์
- ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สามารถวางแผนลงทุนได้อย่างเหมาะสม และลดความเสี่ยงจาก โอกาสเกิดฟองสบู่
- สถาบันการเงิน คุณภาพสินเชื่อจะดีขึ้น ซึ่งจะช่วยลดภาระกันสารองในอนาคต และ มีความสามารถในการรองรับความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของมูลค่าหลักประกัน
- เศรษฐกิจไทย จะมีเสถียรภาพมากขึ้น ซึ่งจะเอื้อต่อการเติบโตอย่างยั่งยืน
ทําไมแบงก์ชาติต้องออกมาตรการกํากับดูแลในครั้งนี้ ?
มาตรการนี้คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2562 เป็นต้นไป เฉพาะกับการขอกู้ครั้งใหม่ (ไม่มีผลสาหรับการกู้ก่อนหน้านั้น) และไม่มีผลกระทบสาหรับการซื้อบ้านหลังแรก (ไม่กระทบประชาชนที่ซื้อที่ อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริง)
(1) การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมามีการแข่งขันรุนแรงขึ้น ขณะที่มาตรฐาน การให้สินเชื่อ (credit underwriting standards) หย่อนลง อาทิ ไม่จาเป็นต้องมีเงินดาวน์หรือออมก่อนกู้
(2) คุณภาพสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีทิศทางที่ด้อยลงสวนทางกับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และยังพบ สัญญาณการกู้ซื้อเพื่อลงทุนไม่ใช่กู้ซื้อเพื่ออยู่จริงที่สูงขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป และมีการกู้ซื้อมากกว่า 1 หลัง (ผ่อนหลายสัญญากู้พร้อมกัน) โดยหวังผลตอบแทนที่สูง (search for yield) ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังคงระดมทุนขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง
(3) พฤติกรรมเหล่านี้ ถ้าไม่มีการกากับดูแลอย่างเหมาะสมอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงและความ เปราะบางในระบบเศรษฐกิจการเงิน และบทเรียนที่ผ่านมาของประเทศทั่วโลกชี้ว่าปัญหาใน ภาคอสังหาริมทรัพย์ มักเป็นหนึ่งในต้นตอสาคัญที่ทาให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจทั่วโลก
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา