ราคาที่ดินเพิ่ม 4% แน่ สูงสุด 2.13 ล้าน/ตร.ว. แต่อสังหาฯ ยังกระเตื้องยาก เพราะกับดัก Oversupply

ชั่วโมงนี้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เริ่มเป็นที่นิยมมากขึ้น ทำให้ผู้บริโภคต่างสนใจนำเงินมาเก็งกำไรจากช่องทางนี้เยอะ แต่นั่นทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างส่งโครงการใหม่ออกมาอย่างต่อเนื่อง และที่สุดแล้วมันก็ Oversupply

ภาพโดย Jarcje (Own work) [GFDL (http://www.gnu.org/copyleft/fdl.html) or CC BY-SA 4.0-3.0-2.5-2.0-1.0 (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0-3.0-2.5-2.0-1.0)], via Wikimedia Commons

ราคาที่ดินยังขึ้นเป็นเรื่องปกติ

จากการสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA พบว่า ราคาที่ดินภาพรวมในกรุงเทพ และปริมณฑลจะปรับตัวเพิ่มขึ้น 4% โดยเฉลี่ย เนื่องจากการลงทุนโครงการสร้างพื้นของภาครัฐในพื้นที่ต่างๆ ประกอบกับความต้องการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างโครงการใหม่ โดยมีสุขุมวิท และสีลมครองตำแหน่งราคาสูงสุดที่ 2.13 ล้าน/ตร.ว.

โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารของ AREA เล่าให้ฟังว่า การปรับตัวขึ้นของราคาที่ดินนั้นเป็นเรื่องปกติ ยิ่งรถไฟฟ้าสายใหม่เริ่มสร้าง ก็มีโอกาสดีดตัวถึง 9% ได้ แต่ที่น่าเป็นห่วงตอนนี้คือภาวะ Oversupply ของคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะช่วงสายสีม่วง แม้กำลังจะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดินแล้ว แต่ด้วยราคาค่าเดินทางที่สูง จึงไม่จูงใจให้ผู้บริโภคซื้อ

รถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงต่อขยายจากหมอชิต ทำให้ราคาที่ดินในระแวกนั้นเพิ่มขึ้น 7-8% แล้ว

“เห็นวาราคาไปกลับในเมืองของสายสีม่วงยังอยู่ที่ 200 กว่าบาท แพงกว่ารถตู้เสียอีก ดังนั้นมันคงไม่จูงใจแน่ แต่ถ้าจะไปลดลราคาค่าโดยสารตรงๆ ก็คงใช่เรื่อง ดังนั้นการทำให้ค่า FAR (Floor Area Ratio) นั้นมากขึ้นเทียบเท่าในตัวเมือง ก็ช่วยลดต้นทุนให้ผู้พัฒนาโครงการ และเมื่อราคาต่ำลงกว่าเดิม โอกาสที่ผู้บริโภคจะมาอาศัยบริเวณนี้ก็คงมากขึ้น”

สนับสนุนเฉพาะพื้นที่ช่วยระยะสั้น

แต่การสนับสนุนให้เพิ่มค่า FAR นั้น ต้องทำเฉพาะพื้นที่ เพื่อกระตุ้นให้ถูกจุด เช่นตามชานเมืองนั้นค่า FAR อยู่ที่ 4 เท่า หรือถ้ามีที่ดินอยู่ 200 ตร.ว. ก็ให้คูณ 4 เข้าไปจะได้ค่า 800 ตร.ม. เป็นพื้นที่รวมของอาคารทุกชั้นที่สร้างได้ ต่างจากในตัวเมืองที่ค่า FAR สูงถึง 10 เท่าตัว นอกจากนี้การลดค่าโอน หรือธุรกรรมอื่นๆ เฉพาะพื้นที่ก็ช่วยจูงใจเหมือนกัน

ภาพโดย Peter Hellberg from Stockholm, Sweden (Thai baht) [CC BY-SA 2.0 (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0)], via Wikimedia Commons
อย่างไรก็ตามไม่ใช่แค่สายสีม่วงที่มีปัญหา Oversupply เพราะในโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ เช่นสายสีเขียว และสายสีม่วงใต้ ก็อาจประสบปัญหาเดียวกัน โดยเฉพาะตัวแปรเรื่องค่าเดินทางที่สูง ทำให้ไม่ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ไปพักอาศัยอยู่ย่านนั้น และยิ่งปัจจุบัน 1 ใน 3 ของยูนิตในคอนโดมิเนียมเป็นการซื้อเพื่อการลงทุน นั่นเท่ากับบิดเบือนความต้องการของตลาดจริงๆ

ปัจจัยลบทำคอนโดครึ่งปีแรกหดตัว

และจากปัจจัยลบทั้งหมดนี้เอง ทำให้ภาพรวมคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ และปริมณฑลหดตัวในช่วงครึ่งปีแรกถึง 2% ในแง่ยูนิต คิดเป็น 54,000 ยูนิต และในแง่มูลค่าก็ติดลบ 4% โดยท้้งหมดนี้มีการซื้อขายเพียง 45,000 ยูนิต จึงต้องรอว่าครึ่งปีหลังจะมีกำลังซื้อกลับมาหรือไม่ ซึ่งหากคาดการณ์ก็คงไม่มาก เพราะมีปัจจัยบวกเพียงการลงทุนของภาครัฐเท่านั้น

สรุป

สายสีม่วงยังเป็นปัญหา และน่าจะคือบทเรียนสำคัญของการขยายรถไฟฟ้าสายต่างๆ หลังจากนี้ จึงเชื่อว่าภาครัฐคงออกมาตรการอะไรออกมาเพื่อกระตุ้นวงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ตามแนวรถไฟฟ้าแน่ๆ และยิ่งว่านั้นคือเรื่องภาษีที่ดิน ที่น่าจะทำให้ตระกูลใหญ่ๆ ยอมคายที่ดินออกมา และถูกผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปต่อยอด และเสี่ยงต่อการ Oversupply ในระยะยาวแน่

ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา