การกลับมาของกลุ่มที่อยู่อาศัย Affordable Segment ในปี 2564 เรียกได้ว่าเป็นตรรกะที่ย้อนแย้งเอามากๆ เพราะในช่วงก่อนหน้านี้ เมื่อกำลังซื้อของผู้บริโภคที่หดตัว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขยับขึ้นไปจับตลาดที่อยู่อาศัยกลาง–บน หรือกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 3-5 ล้านบาท เพื่อทดแทนตลาดกลาง–ล่างหรือกลุ่มสินค้าระดับราคา 1-3 ล้านบาทที่หดตัวลง จากยอดการปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นต่อเนื่อง
การให้น้ำหนักการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคา 1-3 ล้านบาท หรือกลุ่มสินค้า Affordable Segment เพิ่มขึ้น แทนการพัฒนาสินค้าในตลาดกลาง–บน ทั้งที่ในปีนี้ ปัจจัยลบ และความท้าทายในตลาดไม่ต่างไปจากปี 2563 ผ่านมา ทำให้ตลาดเป็นที่น่าจับตา เพราะว่าแม้ปีนี้จะเป็นปีที่หลายคนคาดหวังว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวจากการที่รัฐบาลจะเริ่มทยอยฉีดวัคซีนให้กับประชาชน แต่นั้นก็ไม่ได้หมายความว่าเศรษฐกิจและกำลังซื้อของคนไทยจะกลับมาได้ทันที หรือแบงก์จะลดความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ หรือรวมไปถึงแบงก์ชาติจะยกเลิกมาตรการ LTV ซึ่งจะทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคฟื้นตัว
อสังหาฯกลับมาเน้น Affordable Segment
ค่ายอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่อย่าง บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ประกาศแผนธุรกิจปี 2564 จะกลับมาให้น้ำหนักกับตลาด Affordable Segment ภายใต้แบรนด์ “บ้านพฤกษา” ซึ่งเป็นสินค้าที่อยู่อาศัยในระดับราคา 1-3 ล้านบาท โดยจะเพิ่มสัดส่วนสินค้าในกลุ่มนี้ขึ้นมาอยู่ที่ 47% ของพอร์ตสินค้ารวม ขณะที่ค่า บมจ.แสนสิริ ซึ่งในปีที่ผ่านมาสร้างยอดขายอย่างถล่มทลาย ในปีนี้ได้เพิ่มความระมัดระวังในการดำเนินกลยุทธ์ธุรกิจมากขึ้น เน้นพัฒนาโครงการไม่ใหญ่ และกระจายทำเลลงทุน และเตรียมออกคอนโดมิเนียมราคา 1 ล้านกว่าบาท เพื่อจับกลุ่มคนเริ่มทำงาน ซึ่งเป็นการลงมาเปิดน่านน้ำตลาดใหม่ Affordable Condominium เช่นเดียวกับ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ประกาศแผนธุรกิจเพิ่ม คอนโด Affordable Segment 1-3 ล้านบาท
การที่บริษัทอสังหาฯ เริ่มหันมาเพิ่มน้ำหนักในกลุ่มสินค้า Affordable Segment แสดงให้เห็นว่า สถานการณ์โควิด-19 ระลอกสองที่เกิดขึ้น ถือเป็นตัวแปรสำคัญ ที่ส่งผลต่อการปรับแผนลงทุนโครงการของบริษัทอสังหาฯ ให้หันมาเจาะกลุ่มลูกค้า Affordable Segment เพราะประเมินสถานการณ์แล้วเห็นว่า การฟื้นตัวเศรษฐกิจต้องใช้เวลายืดออกไปอีก ในปีนี้จึงต้องประคับประคองธุรกิจให้อยู่รอด เพื่อตอบโจทย์สภาวะเศรษฐกิจ ที่ชะลอตัว และรายได้ที่ลดลงของผู้ซื้อ โดยตั้งราคาเริ่มต้นที่ 1 -3 ล้านบาท
ทำไม Affordable Segment กลับมาในช่วงกำลังซื้อตก
ในภาวะที่กำลังซื้อหดตัว เศรษฐกิจยังไม่ฟื้น แต่ทำไมที่อยู่อาศัย Affordable Segment ถึงกลายมาเป็นตลาดที่มีอนาคต และบริษัทอสังหาฯเพิ่มน้ำหนักการลงทุนในปี 2564 ?
ยังจำกันได้หรือไม่ว่า ในปี 2563 ที่ผ่านมากลุ่มสินค้าที่ขายดี คือ กลุ่มสินค้าระดับราคา 3 – 5 ล้านบาท ซึ่งหากพิจารณาตามมราคาขายแล้วก็น่าจะเป็นสินค้าที่จับกลุ่มผู้บริโภคกำลังซื้อกลาง–บน ซึ่งมีปัญหาเรื่องกำลังซื้อน้อยหรือได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจหดตัวน้อยที่สุด
แต่หากพิจารณากันลงไปลึกๆ จะพบว่ากลุ่มที่มีการซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุดก็คือ กลุ่มลูกค้าในตลาดกลาง–ล่าง ซึ่งมีกำลังซื้อ 1-3 ล้านบาทนั่นเอง เพราะปีที่ผ่านมาผู้พัฒนาโครงการทุกรายประกาศลดราคาขายสินค้าสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในมือในราคาลด 30-40% ซึ่งนั่นทำให้บ้านราคา 3 ล้านบาท มีราคาขายจริงหลังหัดส่วนลดแล้วที่ 1.8-2.1 ล้านบาท และกลุ่มสินค้าราคา 5 ล้านบาทหลังหักส่วนลดแล้วมีราคาขายจริงที่ 3-3.5ล้านบาท นั่นหมายความว่ากลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุดในปี 2563 คือกลุ่มผู้บริโภคในตลาดกลาง–ล่าง
และสาเหตุที่เป็นเช่นนั้นเพราะ Affordable Segment คือ กลุ่มเรียลดีมานด์ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และเป็นกลุ่มดีมานด์ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในตลาด
ดีมาน์ตลาดกลาง–บน ราคา 3-5 ล้านบาทหายไปไหน
สำหรับดีมานด์ตลาดกลาง–บน นั้นต้องยอมรับว่าในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านั้น ตลาดมีการดูดซับดีมานด์กลุ่มนี้ไปค่อนข้างมาก ยอดโอนคอนโดทำสถิติสูงสุดติดต่อกันถึง 2 ปี ทำให้มีการเปิดตัวโครงการคอนโดตลาดกลาง–บนเพื่อรองรับดีมานด์ในตลาดนี้เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ส่วนทางกับกำลังซื้อและความสามารถในการก่อหนี้ของผู้บริโภคที่ลดลง โดยเฉพาะหลังการประกาศใช้มาตรการ LTV ทำให้ในตลาดมีสต็อกคอนโดตลาดกลาง–บนสะสมเพิ่มขึ้น ทางออกของผู้ประกอบการอสังหาฯ คือการหาตลาดใหม่มารองรับ ซึ่งก็เป็นจังหวะเดียวกับที่ลูกค้าต่างชาตินิยมซื้อคอนโดไทยเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เบนเป้าไปดึงลูกค้าต่างชาติเข้ามาทดแทนกลุ่มผู้บริโภคคนไทยในตลาดกลาง–บน
อย่างไรก็ตาม หลังการมาของเชื้อไวรัสโควิด-19 ดีมานด์ต่างชาติได้หายไปทันที เช่น ดีมานด์จากผู้ซื้อชาวจีน ฮ่องกง มาเลย์เซีย และสิงค์โปร์ ซึ่งหายไปเกือบหมด โดยผู้ซื้อชาวต่างชาติบางส่วนที่มีการซื้อคอนโดไว้แล้วตั้งแต่ปี 2562 ทิ้งเงินทำสัญญาและทิ้งเงินวางดาวน์ที่ต้องวาง 20%-30% ของราคาขายเมื่อถึงช่วงเวลาต้องโอนกรรมสิทธิ์ ขณะที่กำลังซื้อภายในประเทศยังคงไม่ดี เพราะปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ จึงทำให้ธนาคารยิ่งเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะต่ำลงแล้วก็ตาม
ดังนั้นเราจึงจะเห็นว่าในปี 2563 ที่ผ่านมาทุกๆ โครงการได้โปรโมชั่นให้ส่วนลดสูงๆ เพื่อให้กลุ่มผู้บริโภคกลาง–ล่างซึ่งเป็นเรียลดีมานด์เข้าถึงได้ง่ายขึ้น และเพื่อดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมภายในประเทศเข้ามาซื้อแทน
สรุป
จากแนวโน้มตลาดโดยรวมสะท้อนให้เห็นได้เป็นอย่างดีว่า กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพและโอกาสขยายตัวได้ดีที่สุดในปี 2564 นี้ยังคงเป็นกลุ่มผู้บริโภคในตลาดกลาง – ล่างที่มีกำลังซื้อระหว่าง 1-3 ล้านบาท คือ Affordable Segment ซึ่งเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ ที่สอดรับกำลังซื้อผู้บริโภคในปัจจุบัน โดยเฉพาะในภาวะที่รายได้ของประชาชนในประเทศเติบโตไม่ทันราคาบ้าน เพราะราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาที่อยู่อาศัยปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา