บริษัทปาดเหงื่อ! หากมีคนหลักร้อยแล้วจะเช่าออฟฟิศกลางเมืองอาจต้องจ่ายเหยียบล้าน/เดือน

แม้กระแสการทำงานนอกออฟฟิศจะเริ่มเข้ามาในไทย แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าการมีที่ทำงานชิคๆ คูลๆ ย่อมจูงใจพนักงานมาสมัครมากกว่าสำนักงานเก่าๆ แต่รู้หรือไม่? ถ้าบริษัทจะไปถึงจุดนั้นอาจต้องจ่ายเดือนละเกือบล้านบาทเลยทีเดียว

1:10 คืออัตราส่วนของพนักงานกับพื้นที่

ปกติแล้วการเริ่มต้นธุรกิจอาจเริ่มต้นแค่คนไม่กี่คน และบางครั้งมันก็เดินหน้าธุรกิจได้เพียงแค่อยู่ที่บ้าน หรือร้านกาแฟ แต่เมื่อธุรกิจเริ่มเติบโต และมีพนักงานเข้ามาเป็นหลักสิบคน การมองหาออฟฟิศ หรือสำนักงานให้เช่าก็เป็นอีกเรื่องที่ทุกบริษัทน่าจะเคยศึกษา เพื่อแสดงให้เห็นว่ามีบริษัทเป็นหลักแหล่ง แถมสร้างความสะดวกสบายให้กับพนักงานด้วย

ยิ่งบริษัทที่มีพนักงานมากกว่า 30 คนก็ต้องมองหาพื้นที่ที่คน 30 คนจะอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข เพื่อประสิทธิภาพในการดำเนินงานที่ดีกว่าเดิม และเมื่ออ้างอิงตามอัตราส่วนการคำนวนที่นิยมใช้กัน หรือพนักงาน 1 คนต่อพื้นที่ 10 ตร.ม. ก็แสดงว่าบริษัทขนาด 30 คนต้องมีพื้นที่อย่างน้อย 300 ตร.ม.

แต่ปัจจุบันการหาออฟฟิศสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ขนาดนี้กลางกรุงเทพนั้นไม่ง่ายเลย โดยเฉพาะใน CBD (Central Business District) ทั้งออฟฟิศเกรด B ที่ดูโทรมแต่ก็อยู่กลางเมือง รวมถึงออฟฟิศเกรด A ที่อาคารค่อนข้างใหม่, มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ และอยู่ใจกลางเมืองด้วย ที่สำคัญหากหาได้จริงๆ ก็ต้องแลกมากับค่าใช้จ่ายมหาศาล

810 บาท/ตร.ม. คือค่าเช่าเฉลี่ยของออฟฟิศเมืองกรุงฯ

เพราะราคาเฉลี่ยของออฟฟิศสำนักงานให้เช่าต่อเดือนในกรุงเทพนั้นล่าสุดอยู่ที่ 810 บาท/ตร.ม. โดยออฟฟิศเกรด B เฉลี่ยที่ 700 บาท/ตร.ม. ส่วนออฟฟิศเกรด A เฉลี่ยที่ 980 บาท/เดือน ถ้าเอามาคำนวนตามอัตราส่วน 1:10 กับสัดส่วนพนักงาน 30 คนก็จะอยู่ที่ 2.43 แสนบาท/เดือน และถ้ามีพนักงาน 100 คนก็ต้องจ่าย 8.10 แสนบาท/เดือน

อย่างไรก็ตามถึงตัวบริษัทจะรับมือกับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ก็ใช่ว่าจะเช่าสำนักงานในย่าน CBD ได้ เพราะพื้นที่ราว 4.20 ล้านตร.ม. ในตลาดตอนนี้ถูกจองไปแล้ว 96% และตลอด 10 ปีที่ผ่านมาก็เกิน 90% มาโดยตลอด ยิ่งย่านเพลิตจิต-พระราม 1 ก็มีอัตราการเช่าถึง 99% เลยทีเดียว แม้จะต้องเจอค่าเช่าตั้งแต่ 800-1,500 บาท/ตร.ม.

ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด มองว่า หากบริษัทต้องการเช่าออฟฟิศสำนักงานในย่าน CBD ก็ต้องต้องสู้ราคา หรือรอให้เกิด Supply ใหม่ แต่หากต้องรีบใช้อาจต้องลองดูพื้นที่ New CBD ที่อาจจะอยู่ไกลตัวเมือง แต่ก็ยังติดรถไฟฟ้าสายต่างๆ เช่นอโศก-รัชดาฯ หรือลาดพร้าว-พหลโยธิน

จัดพื้นที่แบบใหม่ช่วยประหยัดต้นทุน 20-30%

“แม้ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4-5%/ปี แต่ตัวออฟฟิศสำนักงานให้เช่าก็ยังเต็ม 90% มาตลอด 10 ปีที่ผ่านมา แสดงให้เห็นว่าความต้องการสำนักงานให้เช่านั้นไม่ลดลงเลย และเมื่อมีอาคารใหม่ขึ้นมาก็จะมีผู้เช่าใหม่โดยตลอด จึงเชื่อว่าตัวอัตราค่าเช่าเฉลี่ยนั้นคงไม่หยุดเพิ่มขึ้นได้ง่ายๆ ยิ่งหลังการจัดตั้งรัฐบาลมันก็ยิ่งมีโอกาสเติบโต”

เมื่อราคาค่าเช่าเฉลี่ยนั้นไม่หยุดเพิ่มขึ้น ก่อนที่ทุกบริษัทจะไปเช่าสำนักงานก็ควรจัดสรรพื้นที่ให้เต็มประสิทธิภาพที่สุด โดยเฉพาะการนำแนวคิดแบบ Open Office หรือออฟฟิศแบบเปิด ไม่มีแผงกั้น หรือแบ่งเป็นฝ่ายๆ เพราะหากจัดวางแบบนี้อาจช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายต่อเดือน 20-30% ผ่านการเช่าพื้นที่ลดลง

ขณะเดียวกันการจัดวางแบบ Open Office ยังช่วยเพิ่มความสัมพันธ์ในองค์กรให้ดีขึ้นด้วย เพราะทุกคนไม่ได้ถูกแบ่งเป็นฝ่ายๆ แต่ถูกให้นั่งทำงานด้วยกัน ซึ่งการทำแบบนี้ค่อนข้างตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ และหากมีการตกแต่งออฟฟิศให้สวยงาม พร้อมเอาส่วนต่างค่าเช่าไปลงทุนกับสวัสดิการต่างๆ มันก็น่าจะดึงดูดพนักงานได้ไม่น้อย

สรุป

อัตราการเช่าออฟฟิศในกรุงเทพแสดงให้เห็นถึงตัวองค์กรต่างๆ ที่พร้อมลงทุนในราคาสูงแต่ได้ที่ทำงานสวยงาม และสะดวกสบาย ในทางกลับกันตัวค่าเช่านี้ก็ชี้ให้เห็นว่าองค์กรขนาดเล็กต้องมีความพร้อมด้านการเงินประมาณหนึ่งเพื่อรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ได้ มิฉะนั้นอาจต้องเลือกเช่าห้องเล็กๆ ตามอาคารต่างๆ ที่มีคนบริหารอยู่อีกขั้นหนึ่งแทน

ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา