ผ่านมาอย่างรวดเร็วสำหรับโครงการมิกซ์ยูสย่านพระราม 4 อย่าง สามย่านมิตรทาวน์ เพราะล่าสุดประกาศครบรอบเปิดให้บริการ 5 ปี และกลายเป็นแลนด์มาร์คสำคัญของย่านนี้อย่างไม่ต้องสงสัย แสดงให้เห็นถึงความสำเร็จของโครงการระดับ 9,000 ล้านบาท ได้เป็นอย่างดี
จากจุดเริ่มต้นของพื้นที่ว่างเปล่าขนาด 13 ไร่ บริเวณตลาดสามย่านเดิมที่เวลานั้นนิสิตจุฬาเรียกันว่า ทะเลทรายซาฮาร่า บมจ. เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) เจ้าของโครงการนี้ใช้เวลา 3 ปี ในการพัฒนาจนแล้วเสร็จเมื่อปี 2019 มีครบทั้งพื้นที่ค้าปลีก, ที่พักอาศัย และสำนักงาน
แต่การเดินหน้าโครงการมิกซ์ยูสในย่านนี้ก็ไม่ง่าย เพราะหลังจากนี้จะมีมิกซ์ยูสใหม่ ๆ เปิดขึ้นหลายแห่ง แล้วอนาคตของสามย่านมิตรทาวน์หลังจากนี้จะเป็นอย่างไร Brand Inside มีโอกาสพูดคุยกับ ธนพล ศิริธนชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ดังนี้
5 ปี กับการมี Full Capacity
ธนพล ศิริธนชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ เล่าให้ฟังว่า ในปีที่ 5 ของสามย่านมิตรทาวน์ ปัจจุบันมีพื้นที่ใช้สอยรวม 2.22 แสน ตร.ม. โดยพื้นที่เหล่านั้นแบ่งเป็น พื้นที่ค้าปลีก 30%, อาคารสำนักงาน 30% และโรงแรมกับที่พักอาศัยอีก 15%
หากเจาะไปที่ตัวเลขจะพบว่า พื้นที่ค้าปลีกจะประกอบด้วยอาคาร 6 ชั้น ที่มีชั้นใต้ดินอีก 1 ชั้น มีพื้นที่ให้เช่ารวม 36,000 ตร.ม. ส่วนอาคารสำนักงานจะมีทั้งหมด 31 ชั้น พื้นที่ให้เช่ารวม 48,000 ตร.ม. และที่พักอาศัยที่แบ่งเป็นโรงแรม Triple Y ที่บริษัทบริหารเอง 104 ห้อง และคอนโดมิเนียมอีก 516 ห้อง
“สำนักงานตอนนี้เช่าไปแล้ว 98% ผ่านบริษัท 39 ราย และคอนโดมิเนียมเองมีคนเช่าอยู่ 100% ราคารีเซลเพิ่ม 22% จากตอนเปิดตัว แม้ว่าห้องดังกล่าวจะไม่เป็น Free Hold (สัญญาเช่ายาว) แต่หลายคนก็ซื้อเพราะบุตรหลานอยู่ที่นี่ บางคนซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า จากช่วงแรกราคา 18,000-20,000 บาท ปัจจุบันวิ่งไปที่ 30,000 บาท”
ลูกค้าจีนใช้บริการเยอะ เตรียมปรับพื้นที่ค้าปลีก
ส่วนฝั่งโรงแรมจะมียอดเข้าใช้บริการ 90% จากจำนวนห้องทั้งหมด โดยมากกว่าครึ่งหนึ่งเป็นชาวจีน รองลงมาเป็นคนไทย และสิงคโปร์ ส่วนฝั่งค้าปลีกจากช่วงแรกที่ต้องการมีคนเข้ามาใช้บริการ 35,000 คน/วัน ตอนนี้ไปที่ 80,000 คน/วัน แล้ว แสดงให้เห็นว่า จากที่สามย่านเป็น Node เล็ก ๆ ปัจจุบันเติบโตไปเท่าอโศก หรือคลองเตย
“ค้าปลีกตอนนี้เต็มมากแล้ว ผ่านการมีผู้เช่า 98% ของพื้นที่ เราอาจต้องปรับด้วยการขยาย Kiosk เล็ก ๆ เพิ่ม แต่ต้องไม่ไปรบกวนการใช้บริการของลูกค้า และหากนับสะสมตั้งแต่เปิดให้บริการก็มีผู้เข้าใช้บริการ 122 ล้านคน มีอีเวนต์กว่า 1,500 ครั้ง และ 80% ของอีเวนต์ทั้งหมดมีเป้าหมายเจาะไปที่กลุ่มคนรุ่นใหม่”
นอกจากนี้ในพื้นที่ให้บริการ 24 ชม. จากเดิมที่เป็นความท้าทายใหม่ของบริษัทผ่านเป้าหมายผู้ใช้บริการ 5,000 คน/วัน กลับเพิ่มเป็น 13,000 คน/วัน โดยเฉพาะกับพื้นที่อุโมงค์ที่กลายเป็นอีกพื้นที่สำคัญของโครงการผ่านการก่อสร้างราว 300 ล้านบาท กับระยะทาง 120 ม. ก็มีผู้ใช้งาน 15,000 คน/วัน ด้วย
วางคอนเซ็ปต์ชัดเจนคืออีกปัจจัยสำคัญ
ธนพล เสริมว่า สามย่านมิตรทาวน์ วางคอนเซ็ปต์ไว้ชัดเจนคั้งแต่แรก ผ่านการเน้นเรื่อง Smart & Friendly พร้อมกับนำเรื่องรวมของอร่อยที่เป็นอีกจุดเด่นก่อนที่สามย่านมิตรทาวน์จะสร้างขึ้น และไม่เคยเปลี่ยนคอนเซ็ปต์ไปมา ซึ่งความชัดเจนนี้ช่วยให้ภาพลักษณ์ของเรายังแข็งแกร่งขึ้นด้วย
“ความที่เราไม่เคยทำศูนย์การค้ามาก่อน ทำให้มันไม่มีข้อจำกัดใด ๆ ในหัว และเปลี่ยนกรอบความคิดใหม่ทั้งหมด ซึ่งนั่นถือเป็นข้อดีของเรา เพราะไม่ต้องอิงกับความคิดการพัฒนาศูนย์การค้าในรูปแบบเดิม และเรามั่นใจว่า สามย่านมิตรทาวน์สามารถสร้างรายได้ต่อ ตร.ม. ได้มากที่สุดในประเทศไทย เพราะเปิด 24 ชม.”
เมื่อพูดถึงเรื่องอาหาร ปัจจุบันผู้เช่าประเภทร้านอาหารคิดเป็น 50% ของผู้เช่าทั้งหมดในพื้นที่ค้าปลีก แสดงให้เห็นถึงความสำคัญของกลุ่มร้านอาหารในศูนย์การค้า และเป็นตัวดึงดูดลูกค้าที่สำคัญ แม้ปัจจุบันจะมีย่านบรรทัดทองเข้ามาดึงลูกค้าไปบ้าง
5 ไป ถัดไป กลยุทธ์เดิมก็ยังใช้ได้อยู่
สำหรับ 5 ถัดไปของสามย่านมิตรทาวน์ การเดินหน้าโครงการมิกซ์ยูสด้วย 3 องค์ประกอบยังคงใช้งานได้ดีอยู่ และอาจไปถึงระดับ 10 ปี ได้ เพียงแต่ต้องมีนวัตกรรม หรือเทคโนโลยีใหม่ ๆ เข้ามาช่วยเพิ่มความแตกต่าง ที่สำคัญยังค้องคงความเป็นศูนย์คลังอาหาร และการเรียนรู้อยู่เช่นเดิมด้วย
“หากเจาะไปที่กลุ่มลูกค้า คนรุ่นใหม่คือคนที่เข้ามาใช้บริการเป็นหลัก ทั้งนิสิต นักศึกษา คนทำงาน และวัยผู้สูงอายุ และต้องบอกว่า บางวันรถก็ติดจนออกจากลานจอดรถไม่ได้ ซึ่งผมมองเป็ Happy Problem และคิดว่าคนเข้าใช้บริการ 80,000 คน ก็แทบจะแตะจุดสูงสุดแล้ว”
ส่วนการปรับปรุงสำคัญ หรือ Major Renovation อาจยังไม่มีในเร็ววันนี้ เพราะโครงการเพิ่งผ่านมา 5 ปี และอาจต้องรอให้ครบ 10 ปี หรือมากกว่านั้นมากกว่า ส่วนการปรับปรุงเล็ก ๆ น้อย ๆ จะมีบ้าง เช่น การปิด Apron Walk พื้นที่ขายเครื่องครัวที่ต้องการเจาะตลาดคนทำขนม แต่สุดท้ายก็ปิดไป และกลายเป็นพื้นที่เช่าอื่น ๆ แทน
มิกซ์ยูส หลังจากนี้ต้อง Segmentation ให้ชัด
จากกระแสมิกซ์ยูสที่มีมากขึ้นในปัจจุบัน ธนพล มองว่า การพัฒนามิกซ์ยูสไม่ได้มีแค่สำนักงาน, ค้าปลีก และที่พักอาศัย แต่ต้องมีความชัดเจนของโครงการ เช่น เน้นเรื่องอะไร เจาะลูกค้ากลุ่มไหนเป็นพิเศษ เพราะหากเจาะแค่กลุ่มทั่วไป หรือแมส ความยั่งยืนของโครงการอาจทำได้ไม่ดีนัก
“จากความชัดเจนของเราทำให้ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกเฉลี่ยอยู่ที่ 2,000 บาท/ตร.ม. ควบคู่กับโมเดล GP ส่วนโรงแรมตอนนี้อยู่ที่ 3,500-4,000 บาท/คืน และเราทำให้พระราม 4 คึกคักมากขึ้นจริง ๆ ด้วย Food และ Knowledge แม้จะมีบรรทัดทองปิดถนนให้คนเดิน เราก็อาจได้ลูกค้ามากขึ้น เพราะต้องมีคนมาจอดรถที่เราบ้าง”
ทั้งนี้ สามย่านมิตรทาวน์มีแผนปรับค่าเช่าทุก 3 ปี และค่อย ๆ ปรับขึ้น โดยรายได้ที่เกิดขึ้นจากโครงการนี้คิดเป็นเพียง 10% ของรายได้รวม บมจ. เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ และในช่วง 3 ปี หลังจากนี้จะไม่มีโครงการใหม่ของบริษัทแน่นอน เพราะปัจจุบันมีโครงการใหญ่มากแล้ว เช่น One Bangkok
นิสิตเข้าใหม่ทุกปีดันยอด ไม่หวั่นคู่แข่งฝั่งปทุมวัน
ธนพล ทิ้งท้ายว่า สามย่านมิตรทาวน์มีหนึ่งในปัจจัยบวกสำคัญคือ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยรับนิสิตใหม่ทุกปีปีละกว่า 10,000 คน จึงเป็นการเพิ่มจำนวนลูกค้าใหม่ของสามย่านมิตรทาวน์อัตโนมัติ และมีไอเดียใหม่ ๆ เกิดขึ้นตลอดเวลาเช่นกัน ถ้าโครงการจะดึงลูกค้าหลักหมื่นกลุ่มนี้ได้ ก็ต้องปรับตัวให้ทันกับคนรุ่นใหม่
“การเกิดขึ้นของมิกซ์ยูสแห่งใหม่บริเวณโรงภาพยนตร์สกาล่าเดิม และพัฒนาโดย บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา อาจต้องรอความชัดเจนของโครงการก่อน เช่น เจาะลูกค้ากลุ่มใด และสามย่านมิตรทาวน์นั้นพิสูจน์แล้วว่า ถ้าเด็กออกจากจุฬา เขาจะเลี้ยวซ้าย หรือเลี้ยวขวา”
Brand Inside มองว่า สามย่านมิตรทาวน์ กลายเป็นแลนด์มาร์กสำคัญของย่านนี้จริง ๆ และถึงเปิดมาแค่ 5 ปี แต่ก็มีจุดเด่นของตัวจนดึงลูกค้าจากฝั่งสยามให้มาใช้บริการภายในโครงการได้ และต้องจับตาดูกันว่า 5 ปี ถัดไปของสามย่านมิตรทาวน์จะมีการพัฒนาไปแค่ไหน และยังยืนหยัดอยู่ในพื้นที่ที่มีมิกซ์ยูสเกิดขึ้นจำนวนมากได้หรือไม่
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา