หลังจากรัฐบาลเดินหน้ามาตรการขยายสัดส่วนการถือครองอาคารชุดของชาวต่างชาติ จากเดิม 49% เป็น 75% ล่าสุดทาง ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี (ttb analytics) ได้ออกบทวิเคราะห์มาตรการนี้ ระบุ “ต้องรัดกุม-เข้มงวด” ไม่งั้นจะกลายเป็น “ได้ไม่คุ้มเสียไม่รู้จับ จนอาจกระทบคนรุ่นหลัง” รายละเอียดเป็นยังไง Brand Inside สรุปมาให้แล้ว
ย้อนกลับมาที่ ‘สาเหตุ’ ของมาตรการใหม่
ttb analytics อธิบายว่า ตลาดอสังหาฯ ได้รับแรงกดดันจาก 3 ด้านหลัก
- คนซื้อน้อยลง เข้าถึงสินเชื่อยาก คนรุ่นใหม่ไม่มีเงินออมเพียงพอ
- ต้นทุนก่อสร้างแพง ขายได้ช้าลง ลดราคาไม่ได้ เพื่อรักษาภาพลักษณ์สินทรัพย์ที่รักษามูลค่าได้
- ผลตอบแทนจากการลงทุนห้องชุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วง 5 ปีโตแค่ 1.7% ทำให้คนซื้อเพื่อลงทุนน้อยลง
ทำให้ ‘ตลาดที่อยู่อาศัย’ ปี 2567 หดตัว 13.6% มีจำนวนหน่วยโอน 3.17 แสนหน่วย ในขณะที่มูลค่าโอนหดตัวถึง 15.9% เหลืออยู่ 8.8 แสนล้านบาท จึงเป็นที่มาของนโยบายกระตุ้นภาพอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลในกลุ่มอาคารชุดที่ปรับสัดส่วนการถือครองง่ายกว่าจากประเด็นกรรมสิทธิ์
มองต้องรัดกุม-เข้มงวด-ชัดเจน ไม่งั้นเสี่ยงผลกระทบไม่รู้จบ กระทบคนรุ่นหลัง
ttb analytics มอง ‘มาตรการขยายสัดส่วนการถือครองอาคารชุดของชาวต่างชาติ 75%’ ว่า ควรมีมาตรการที่รัดกุม เพื่อเลี่ยงสถานการณ์ได้ไม่คุ้มเสีย หากไม่รัดกุมผลที่ตามมาจะเป็นคลื่นที่ไม่รู้จบ (Unceasing Waves) แนะควรมีมาตรการที่รัดกุม เข้มงวด และมีความชัดเจน เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้เกิดผลกระทบแก่คนรุ่นหลัง
ttb analytics แบ่งสาเหตุที่จะทำให้ได้ไม่คุ้มเสียออกเป็น 3 ข้อหลัก ได้แก่
1) อาจไม่ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจเท่าที่หวัง
เพราะตลาดที่อยู่อาศัยเป็นรายได้แบบซื้อครั้งเดียว One-Time Income และเป็นสินค้าคงทนที่เป็นที่อยู่อาศัย ส่วนการซื้อไปลงทุนก็ผลตอบแทนไม่ได้สูง พอเอาไปเทียบกับต้นทุนทางการเงิน (อาทิ ดอกเบี้ย) แถมตลาดอสังหาฯ ยังชะลอตัวในหลายประเทศ
อีกอย่าง คือ เดิมกฎเดิมก็ให้ต่างชาติถือครองได้ถึง 49% แต่ตอนนี้สัดส่วนการโอนของชาวต่างชาติยังอยู่เพียงแค่ 16.7% และในกรุงเทพฯ มีสัดส่วนแค่ 14.4% เท่านั้น
2) ราคาอสังหาฯ อาจพุ่งเกินกำลังซื้อในประเทศ
เพราะการขยายสัดส่วนเป็น 75% จะทำให้บริษัทสามารถปิดโครงการได้โดยไม่ต้องสนกำลังซื้อของคนไทย (เช่นปิดโครงการที่ 70% ขายแต่คนต่างชาติได้เลย) ทำให้ราคาคอนโดนปรับเพิ่มสูงขึ้น คนไทยยุคถัดไปอาจไม่สามารถซื้อคอนโดในกรุงเทพและปริมณฑลได้ จากที่ตอนนี้การซื้อบ้านแทบจะเป็นไปไม่ได้อยู่แล้ว
ลองดูจากราคาซื้อคอนโดของคนไทยและต่างชาติในปี 2566 เทียบกัน
- กรุงเทพ : ไทย 3.21 ล้าน ต่างชาติ 8.07 ล้าน (สูงกว่า 151%)
- เชียงใหม่ : ไทย 1.65 ล้าน ต่างชาติ 2.96 ล้าน (สูงกว่า 79%)
- ภูเก็ต : ไทย 2.13 ล้าน ต่างชาติ 4.76 ล้าน (สูงกว่า 124%)
3) ผลกระทบต่อธุรกิจอื่นๆ
เช่น ‘อุตสาหกรรมโรงแรม’ ที่แม้ไทยจะมีกฎหมายห้ามนำคอนโดไปปล่อยเช่ารายวัน แต่ก็ยังมีคนปล่อยเช่าให้แอปพลิเคชัน เพราะสะดวก ง่าย และยากจะตรวจสอบ
พอขยายสัดส่วนเป็น 75% อาจช่วยเพิ่มห้องพักให้กลุ่มนี้และทำให้นักท่องเที่ยวบางกลุ่มเลือกพักในคอนโดที่มีเจ้าของเป็นคนชาติเดียวกัน เพราะได้ราคาห้องพักต่ำกว่าโรงแรม อาจทำให้ผู้ประกอบการโรงแรมไทยต้องลดราคารักษาฐานลูกค้า แม้พึ่งฟื้นตัวจากโควิด
อีกกรณี คือ พอขยายสัดส่วนเป็น 75% จะทำให้ ‘กลุ่มทุนต่างชาติ’ สามารถทำตลาดกลุ่มลูกค้าต่างชาติและปิดโครงการได้เลยโดยไม่ต้องสนใจลูกค้าชาวไทย อาจลดทอนกำลังซื้อที่ผู้ประกอบการในประเทศควรได้ สุดท้ายเม็ดเงินอาจจะถูกกระจายไปในธุรกิจเครือข่ายและกำไรย้อนกลับไปหาเจ้าของที่ไม่ใช่คนไทย
ระยะสั้นผลดี ระยะยาวผลกระทบบ้านแพง
ttb analytics จึงมองว่า มาตรการนี้อาจส่ง “ผลดีในระยะสั้น” แต่ในระยะยาวคาดจะส่งทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น จนประชาชนในประเทศไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้
จึงเสนอให้ภาครัฐทบทวนกฎระเบียบ ข้อบังคับ และออกเงื่อนไขการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดของชาวต่างชาติให้มีความรัดกุมยิ่งขึ้น และเน้นแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างควบคู่กันไปด้วย
1) มาตรการต้องรัดกุม เข้มงวด และเป็นระเบียบ : อาทิ ตรวจสอบที่มาของเงิน ตรวจสอบวัตถุประสงค์ คัดกรองซื้อเก็งกำไร คัดครองเงินทุนผิดกฎหมาย กำหนดพื้นที่อนุญาต ป้องกันไม่ให้ทำเลที่คนไทยยังซื้อได้ราคาพุ่งตามแรงซื้อคนต่างชาติ เช่น กรุงเทพฯ ที่อาจกลายเป็นเมืองที่ราคาบ้านแพงจนกำลังซื้อของคนทั่วไปในประเทศซื้อไม่ไหว (Impossibly Unaffordable Cities)
2) สร้างผลสัมฤทธิ์ความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจให้เป็นรูปธรรม : สร้างกำลังซื้อและความเชื่อมั่นให้ภาคประชาชน จะได้กระตุ้นแรงซื้อที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลงให้กลับมาอีกครั้ง อีกประการ คือ ใช้ความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจยังช่วยดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติ นำไปสู่การพัฒนาทางเศราฐกิจในมิติการถ่ายโอนเทคโนโลยี สร้างธุรกิจต้นน้ำและปลายน้ำ เมื่อดึงดูดเม็ดเงินการลงทุนทางตรงจากชาวต่างชาติ ก็จะมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้น
- ไม่ได้เอื้อต่างชาติและนายทุน: เศรษฐายืนยัน ให้เช่าที่ดินเพิ่ม เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ
- ‘พม่า’ โตพุ่ง 415% เบียด ‘รัสเซีย’ ขึ้นอันดับ 2 ซื้อคอนโดในไทยมากที่สุด แต่ ‘จีน’ ยังคงครองเบอร์ 1
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา