ปี 2566 ที่ผ่านมา สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยยังซึมเซา เพราะยอดขายบ้านใหม่ยังลดลงทั้งไตรมาส 4/66 และภาพรวมทั้งปี นอกจากนี้หน่วยเหลือขายยังขยับตัวเพิ่มขึ้น ขณะที่ทำเลที่มีหน่วยขายเหลือสูงสุดคือ “ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย” และมองแนวโน้มปี 2567 สถานการณ์จะดีขึ้นบ้าง แต่ยังมีความท้าทาย 3 ด้าน เศรษฐกิจไทยชะลอ-การยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV-ค่าครองชีพและหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยรายงานผลสำรวจภาคสนามโครงการที่อยู่อาศัยภาพรวม ปี 2566 พบว่า ทั้งจำนวนโครงการเปิดใหม่ ยอดขายได้ปรับตัวลดลง แต่ที่อยู่อาศัยเหลือขายยังเพิ่มขึ้น 13.7% ขณะที่อัตราการอัตราดูดซับลดลงสู่ระดับ 2.7% จากปี 2565 อยู่ที่ 3.8%
- ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดอยู่ที่ 96,278 หน่วย ลดลง 11.9% (แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 48,923 หน่วย โครงการอาคารชุด 47,355 หน่วย)
- ที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่อยู่ที่ 73,703 หน่วย ลดลง 22.5%
(แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 43,229 หน่วย โครงการอาคารชุด 30,474 หน่วย) - ที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ที่ 209,894 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.7%
(แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 126,247 หน่วย โครงการอาคารชุด 83,647 หน่วย)
ขณะที่ ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ ปริมณฑลในไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่า อุปสงค์และอุปทานไม่สอดคล้องกัน เพราะ ฝั่งอุปทานมีโครงการเปิดตัวใหม่ในตลาดถึง 31,363 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.0% (มูลค่า 240,006 ล้านบาท) แต่ฝั่งอุปสงค์หรือยอดขายใหม่ในตลาดมีจำนวน 18,208 หน่วย ลดลง 14.5% (มูลค่า 94,793 ล้านบาท) ดังนั้น หน่วยเหลือขายจึงมีจำนวนถึง 209,894 หน่วย และมีสัดส่วนเพิ่มสูงขึ้นถึง 13.7% ถือเป็นการเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบ 4 ไตรมาส (มูลค่า 1,169,531 ล้านบาท) และมีผลให้อัตราดูดซับโดยเฉลี่ยลดลงอยู่ที่ 2.7%
ทั้งนี้ เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2566
– อาคารชุดมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่สูงสุดถึง 49.7% (15,593 หน่วย)
– บ้านจัดสรรมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่แต่ละประเภท ได้แก่
บ้านเดี่ยว 22.1% (6,917 หน่วย)
ทาวน์เฮ้าส์ 17.6% (5,510 หน่วย)
บ้านแฝด 10.5% (3,306 หน่วย)
ทั้งนี้ ระดับราคาที่มีการเปิดขายใหม่มากที่สุดอยู่ในกลุ่มราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท โดยมีจำนวน 6,588 หน่วย และระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีจำนวน 6,056 หน่วย
5 ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุด ได้แก่
อันดับ 1 ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 3,351 หน่วย มูลค่า 13,420 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 3,146 หน่วย มูลค่า 18,535 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลภาษีเจริญ-บางแค-หนองแขม จำนวน 2,733 หน่วย มูลค่า 20,184 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี- ลาดกระบัง จำนวน 2,499 หน่วย มูลค่า 10,607 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,407 หน่วย มูลค่า 13,061 ล้านบาท
5 ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดสูงสุด ได้แก่
อันดับ 1 ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 3,351 หน่วย มูลค่า 13,420 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลบางซื่อ-ดุสิต-จำนวน 1,962 หน่วย มูลค่า 24,328 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลภาษีเจริญ-บางแค-หนองแขม-จำนวน 1,581 หน่วย มูลค่า 2,380 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง จำนวน 1,283 หน่วย มูลค่า 2,899 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 1,110 หน่วย มูลค่า 3,878 ล้านบาท
5 ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรใหม่สูงสุด ได้แก่
อันดับ 1 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 3,146 หน่วย มูลค่า 18,535 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 1,700 หน่วย มูลค่า 12,063 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลคลองหลวง จำนวน 1,405 หน่วย มูลค่า 5,650 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 1,335 หน่วย มูลค่า 5,477 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง จำนวน 1,216 หน่วย มูลค่า 7,708 ล้านบาท
ขณะที่อุปสงค์โดยรวมตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่ายอดขายใหม่ลดลงต่อเนื่อง 4 ไตรมาส โดยในไตรมาส 4 มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 18,208 หน่วยลดลง 14.5% (มูลค่า 94,793 ล้านบาท) แบ่งเป็น
- โครงการบ้านจัดสรร 11,228 หน่วย มีสัดส่วนลดลง 19.2% (มูลค่า 69,654 ล้านบาท)
- โครงการอาคารชุด 6,980 หน่วย มีสัดส่วนลดลง 11.3% (มูลค่า 25,139 ล้านบาท) จะเห็นได้ว่าการลดลงของยอดขายใหม่มีการเคลื่อนไหว
ทั้งนี้ สัดส่วนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ใหม่ ได้แก่
- อาคารชุด คิดเป็น 38.3% (6,980 หน่วย)
- ทาวน์เฮ้าส์ คิดเป็น 31.5% (5,734 หน่วย)
- บ้านเดี่ยว คิดเป็น 18.6% (3,392 หน่วย)
- บ้านแฝด คิดเป็น 10.8% (1,967 หน่วย)
- อาคารพาณิชย์ คิดเป็น 0.7% (135 หน่วย)
ทั้งนี้ ระดับราคาที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่สูงสุดอยู่ในกลุ่มของระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท โดยมีจำนวน 5,816 หน่วย และระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท โดยมีจำนวน 4,288 หน่วย
5 ทำเลที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่สูงสุด ได้แก่
อันดับ 1 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,315 หน่วย มูลค่า 13,790 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,711 หน่วย มูลค่า 8,768 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 1,613 หน่วย มูลค่า 6,221 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลคลองหลวง จำนวน 1,333 หน่วย มูลค่า 4,294 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 1,280 หน่วย มูลค่า 4,488 ล้านบาท
5 ทำเลที่มีที่จำนวนอาคารชุดขายได้ใหม่สูงสุด ได้แก่
อันดับ 1 ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 1,053 หน่วย มูลค่า 3,619 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 808 หน่วย มูลค่า 2,587 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลคลองหลวง จำนวน 542 หน่วย มูลค่า 1,099 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 487 หน่วย มูลค่า 1,263 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 485 หน่วย มูลค่า 2,493 ล้านบาท
5 ทำเลที่มีจำนวนบ้านจัดสรรขายได้ใหม่สูงสุด ได้แก่
อันดับ 1 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 1,830 หน่วย มูลค่า 11,296 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,528 หน่วย มูลค่า 8,387 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 1,152 หน่วย มูลค่า 5,010 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 956 หน่วย มูลค่า 3,934 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลเมืองสมุทรสาคร จำนวน 880 หน่วย มูลค่า 4,717 ล้านบาท
5 ทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด (ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด) ได้แก่
อันดับ 1 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 20,271 หน่วย มูลค่า 103,335 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 18,303 หน่วย มูลค่า 85,304 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 16,762 หน่วย มูลค่า 93,270 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลคลองหลวง จำนวน 16,558 หน่วย มูลค่า 61,418 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 13,807 หน่วย มูลค่า 45,221 ล้านบาท
ทั้งนี้ ระดับราคาที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายสูงสุดอยู่ในกลุ่ม 1) ราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท โดยมีจำนวน 63,582 หน่วย 2) ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท จำนวน 53,743 หน่วย 3) ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาทจำนวน 27,135 หน่วย
สำหรับปี 2567 REIC คาดการณ์ว่า หากปัจจัยทางเศรษฐกิจเป็นไปตามเป้าหมาย จะส่งผลให้ปี 2567 มีโอกาสที่สถานการณ์ที่อยู่อาศัยดีขึ้นใกล้เคียงปี 2565 (ซึ่งเป็นปีที่ดีที่สุดหลังจากการเกิดสถานการณ์ COVID-19) และคาดว่า ปี 2567 จะมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้ามาในตลาดรวม103,019 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.0% (มูลค่ารวม 651,377 ล้านบาท) แบ่งเป็น
- โครงการบ้านจัดสรร 50,882 หน่วย (มูลค่า 425,415 ล้านบาท)
- โครงการอาคารชุด 52,137 หน่วย (มูลค่า 225,965 ล้านบาท)
ทั้งนี้ คาดว่าปี 2567 จะมีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 91,869 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.6% (มูลค่า 486,084 ล้านบาท) แบ่งเป็น
- โครงการบ้านจัดสรรจำนวน 52,647 หน่วย (มูลค่ารวม 333,868 ล้านบาท)
- โครงการอาคารชุด จำนวน 39,222 ล้านบาท (มูลค่า 152,216 ล้านบาท)
ขณะเดียวกัน คาดว่ายอดขายของอาคารชุดอาจจะต่ำกว่ายอดเปิดตัวใหม่ ส่งผลให้ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายจะมีจำนวน 232,216 หน่วย (มูลค่า 1,296,376 ล้านบาท) เพิ่มขึ้น10.6% เทียบกับปี 2566
- โครงการบ้านจัดสรร 135,654 หน่วย (มูลค่า 866,755 ล้านบาท)
- โครงการอาคารชุด 96,562 หน่วย (มูลค่า 429,621 ล้านบาท)
โดยอัตราดูดซับลดลงอยู่ที่ 2.4% เนื่องจากอุปทานที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอัตราดูดซับการขายของโครงการอาคารชุดที่อาจมีการปรับลดลงมากกว่าบ้านจัดสรร
ทั้งนี้ มองว่าปี 2567 ยังมีปัจจัยเสี่ยงหลายด้าน ได้แก่
- เศรษฐกิจไทยที่อาจจะชะลอตัวลงจากเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว
- การยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV
- ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงกว่า 90% ของ GDP
ปัจจัยเหล่านี้ ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อ ทำให้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้น้อยลง เพราะสถาบันการเงินต่างพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ซึ่งคาดว่าอาจส่งผลกระทบต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์ได้ ดังนั้น แต่หากมีการออกมาตรการเพิ่มความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่เห็นผลอย่างเป็นรูปธรรม มีโอกาสที่ตลาดจะปรับตัวดีขึ้นกว่าที่คาดการณ์ไว้
ที่มา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC)
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา