ราคาที่ดินเพิ่ม 4% แน่ สูงสุด 2.13 ล้าน/ตร.ว. แต่อสังหาฯ ยังกระเตื้องยาก เพราะกับดัก Oversupply

ชั่วโมงนี้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เริ่มเป็นที่นิยมมากขึ้น ทำให้ผู้บริโภคต่างสนใจนำเงินมาเก็งกำไรจากช่องทางนี้เยอะ แต่นั่นทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างส่งโครงการใหม่ออกมาอย่างต่อเนื่อง และที่สุดแล้วมันก็ Oversupply

ราคาที่ดินยังขึ้นเป็นเรื่องปกติ

จากการสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA พบว่า ราคาที่ดินภาพรวมในกรุงเทพ และปริมณฑลจะปรับตัวเพิ่มขึ้น 4% โดยเฉลี่ย เนื่องจากการลงทุนโครงการสร้างพื้นของภาครัฐในพื้นที่ต่างๆ ประกอบกับความต้องการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างโครงการใหม่ โดยมีสุขุมวิท และสีลมครองตำแหน่งราคาสูงสุดที่ 2.13 ล้าน/ตร.ว.

โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารของ AREA เล่าให้ฟังว่า การปรับตัวขึ้นของราคาที่ดินนั้นเป็นเรื่องปกติ ยิ่งรถไฟฟ้าสายใหม่เริ่มสร้าง ก็มีโอกาสดีดตัวถึง 9% ได้ แต่ที่น่าเป็นห่วงตอนนี้คือภาวะ Oversupply ของคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะช่วงสายสีม่วง แม้กำลังจะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดินแล้ว แต่ด้วยราคาค่าเดินทางที่สูง จึงไม่จูงใจให้ผู้บริโภคซื้อ

“เห็นวาราคาไปกลับในเมืองของสายสีม่วงยังอยู่ที่ 200 กว่าบาท แพงกว่ารถตู้เสียอีก ดังนั้นมันคงไม่จูงใจแน่ แต่ถ้าจะไปลดลราคาค่าโดยสารตรงๆ ก็คงใช่เรื่อง ดังนั้นการทำให้ค่า FAR (Floor Area Ratio) นั้นมากขึ้นเทียบเท่าในตัวเมือง ก็ช่วยลดต้นทุนให้ผู้พัฒนาโครงการ และเมื่อราคาต่ำลงกว่าเดิม โอกาสที่ผู้บริโภคจะมาอาศัยบริเวณนี้ก็คงมากขึ้น”

สนับสนุนเฉพาะพื้นที่ช่วยระยะสั้น

แต่การสนับสนุนให้เพิ่มค่า FAR นั้น ต้องทำเฉพาะพื้นที่ เพื่อกระตุ้นให้ถูกจุด เช่นตามชานเมืองนั้นค่า FAR อยู่ที่ 4 เท่า หรือถ้ามีที่ดินอยู่ 200 ตร.ว. ก็ให้คูณ 4 เข้าไปจะได้ค่า 800 ตร.ม. เป็นพื้นที่รวมของอาคารทุกชั้นที่สร้างได้ ต่างจากในตัวเมืองที่ค่า FAR สูงถึง 10 เท่าตัว นอกจากนี้การลดค่าโอน หรือธุรกรรมอื่นๆ เฉพาะพื้นที่ก็ช่วยจูงใจเหมือนกัน

อย่างไรก็ตามไม่ใช่แค่สายสีม่วงที่มีปัญหา Oversupply เพราะในโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ เช่นสายสีเขียว และสายสีม่วงใต้ ก็อาจประสบปัญหาเดียวกัน โดยเฉพาะตัวแปรเรื่องค่าเดินทางที่สูง ทำให้ไม่ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ไปพักอาศัยอยู่ย่านนั้น และยิ่งปัจจุบัน 1 ใน 3 ของยูนิตในคอนโดมิเนียมเป็นการซื้อเพื่อการลงทุน นั่นเท่ากับบิดเบือนความต้องการของตลาดจริงๆ

ปัจจัยลบทำคอนโดครึ่งปีแรกหดตัว

และจากปัจจัยลบทั้งหมดนี้เอง ทำให้ภาพรวมคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ และปริมณฑลหดตัวในช่วงครึ่งปีแรกถึง 2% ในแง่ยูนิต คิดเป็น 54,000 ยูนิต และในแง่มูลค่าก็ติดลบ 4% โดยท้้งหมดนี้มีการซื้อขายเพียง 45,000 ยูนิต จึงต้องรอว่าครึ่งปีหลังจะมีกำลังซื้อกลับมาหรือไม่ ซึ่งหากคาดการณ์ก็คงไม่มาก เพราะมีปัจจัยบวกเพียงการลงทุนของภาครัฐเท่านั้น

สรุป

สายสีม่วงยังเป็นปัญหา และน่าจะคือบทเรียนสำคัญของการขยายรถไฟฟ้าสายต่างๆ หลังจากนี้ จึงเชื่อว่าภาครัฐคงออกมาตรการอะไรออกมาเพื่อกระตุ้นวงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ตามแนวรถไฟฟ้าแน่ๆ และยิ่งว่านั้นคือเรื่องภาษีที่ดิน ที่น่าจะทำให้ตระกูลใหญ่ๆ ยอมคายที่ดินออกมา และถูกผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปต่อยอด และเสี่ยงต่อการ Oversupply ในระยะยาวแน่

ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา