สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 1-2 ปีในการฟื้นตัว
การหดตัวของกำลังซื้อผู้บริโภค และการปฏิเสธสินเชื่อสูง ทำให้การพึ่งพากำลังซื้อในประเทศเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอจะระบายสต๊อกคอนโดในตลาด การดึงชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยจึงเป็นแนวทางเร่งด่วนในการระบายสต๊อกคอนโด
ปัจจุบันแม้ว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ จะงัดกลยุทธ์มากมายออกมาใช้ระบายสต๊อกคอนโดมิเนียมให้เร็วที่สุด ทั้งลด แลก แจก แถม แต่จำนวนซัพพลายในตลาดยังคงสะสมเป็นจำนวนมาก โดยตัวเลข ณ สิ้นปี 2563 ระบุว่ามีคอนโดสร้างเสร็จ 55,000 ยูนิต และคาดว่าในปี 2564 จะมีคอนโดสร้างเสร็จมาเติมอีก 35,000 ยูนิต ทำให้ยอดสะสมห้องชุดในตลาดเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก
ปัญหาของการระบายออกของซัพพลายในตลาดขณะนี้ไม่ได้อยู่ที่ดีมานด์ไม่มี แต่ปัญหาอยู่ที่กำลังซื้อคนไทยไม่พอ เพราะกำลังซื้อหดตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ ให้แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อสูง ขณะที่กลุ่มที่มีรายได้สูงหันไปซื้อบ้านแนวราบแทนคอนโด เพราะต้องการพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น เพื่อรองรับการทำงานจากที่บ้าน หรือ Work From Home มากขึ้น สถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปัจจุบันทำให้โอกาสในการระบายสต๊อกคอนโดยากขึ้น
ดังนั้นแนวคิดในการดึงลูกค้าต่างชาติกลับเข้ามาซื้อคอนโด เพื่อช่วยระลายสต๊อกคอนโดและฟื้นฟูตลาดอสังหาฯ กลายเป็นแนวคิดที่มีการพูดถึงตลอด 1 ปีที่ผ่านมา จริงๆ แล้วความต้องการซื้ออสังหาฯ ของกลุ่มชาวต่างชาติมีการขยายตัวมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะชาวจีน แต่การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ชาวต่างชาติชะลอการซื้อออกไป ดังนั้นโจทย์ใหญ่ในวันนี้คือ ทำอย่างไรให้ชาวต่างชาติตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น และจูงใจให้ชาวต่างชาติเลือกซื้ออสังหาฯไทย แทนการซื้ออสังหาฯในประเทศคู่แข่ง
เครื่องมือที่ดีที่สุดในการจูงใจ กระตุ้นและเร่งการตัดสินใจซื้อชาวต่างชาติ และยังช่วยเพิ่มแรงดึงดูด นักลงทุน นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯไทยในเวลานี้คือ สิทธิ์ประโยชน์จากภาครัฐ เช่น
- การให้วีซ่าระยะยาว
- การเพิ่มสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- การขยายเวลาเช่าซื้อระยะยาว
- การอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบได้ จากเดิมที่กฎหมายไม่เปิดให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินและที่อยู่อาศัยแนวราบ
สำหรับการให้สิทธิ์ประโยชน์ เพื่อจูงใจต่างชาตินั้น จำเป็นต้องมีการแก้กฎหมายการถือของกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางส่วน ซึ่งที่ผ่านมาหลายๆ รัฐบาลเคยมีแนวคิดนี้ แต่ก็ต้องล้มเลิกไป เนื่องจากการแก้กฎหมายถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยเปิดให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบได้นั้น ถูกมองว่าเป็นกฎหมายขายชาติ ซึ่งเป็นข้อกล่าวหาที่รุนแรง ดังนั้นทันทีที่มี แนวคิดนี้เกิดขึ้นสิ่งแรกที่รัฐบาลนึกถึง คือ การตกเป็นจำเลยสังคม
อย่างไรก็ตามในช่วงที่ผ่านมามีกระแสข่าวเกี่ยวกับการแก้กฎหมายการถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย เปิดทางให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบ และเพิ่มสัดส่วนดารถือครองห้องชาวต่างชาติออกมาอย่างต่อเนื่อง โดยระบุว่ารัฐบาลอยู่ระหว่างการพิจารณาการแก้ไขกฎหมายการถือของกรรมสิทธิ์ ซึ่ง กระแสข่าวที่ออกมานั้นน่าจะเป็นการโยนหินถามทางของรัฐบาลและมีโอกาสที่จะเกิดขึ้นจริง เนื่องจากขณะมีการพูดถึงในหัวข้อดังกล่าวในกลุ่มของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในวงกว้าง
กรณีของการเสนอให้มีการเพิ่มสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงนั้นที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ ทั่วประเทศฯ มีการพูดคุยกันอยู่ตลอดนานกว่า 10 ปีแล้ว และส่วนใหญ่เห็นด้วยกับการเพิ่มสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ
เพราะการกำหนดสัดส่วนการถือคลองของชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นจาก 49% เป็น 70% จะส่งผลดีต่อการขายคอนโด ช่วยให้ขายง่ายขึ้นทำตลาดได้ง่ายขึ้น แถมยังช่วยเร่งการตัดสินใจซื้อให้เร็วขึ้น ส่วนการเปิดให้ถือกรรมสิทธิ์แนวราบนั้น ถือเป็นเรื่องใหม่ ถ้าเกิดขึ้นได้จริงจะส่งผลต่อความต้องการซื้อของต่างชาติมากขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีนซึ่งต้องการซื้ออสังหาฯแนวราบ ประเทศไทยเป็นจำนวนมากอยู่แล้ว
ดังนั้นโอกาสที่รัฐบาลจะแก้กฎหมายให้ชาวต่างชาติสามารถถือของกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบ และเพิ่มสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นจึงสูงมาก หลังจากที่กระแสตอบรับจากผู้ประกอบการอสังหาฯ ดีมาก ประกอบกับสถานการณ์ตลาดและจำนวนซัพพลายสะสมในขณะนี้ต้องการ การระบายออกอย่างเร่งด่วน เพื่อช่วยให้ตลาดสามารถกลับมาฟื้นตัวเร็วที่สุด
ที่สำคัญหากการแก้กฎหมายในครั้งนี้สามารถ ช่วยให้ระบายสต๊อกคอนโดสะสม และกระตุ้นให้เศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวได้เร็วขึ้น ก็ถือว่าได้มากกว่าเสียเพราะการที่เปิดให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นใช่ว่าจะเกิดขึ้นเป็นครั้งแรกแต่การเปิดให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นเคยเกิดขึ้น มาแล้วในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 แต่การเปิดให้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในครั้งนั้นเป็นการเปิดเพียงระยะเวลาสั้นๆเท่านั้น
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา